白银物业管理条例实施细则全文(最新版)

随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。那么2018年白银物业管理条例实施细则是什么？高考升学网整理了以下相关内容，希望对您有所帮助！

第一章为总则，共７条。本章主要对该《办法》的实施宗旨、调整对象、适用范围、倡导和扶持物业管理的原则、管理体制等做出了总体的规范性要求。其中：本章第四条新增加一款“政府鼓励采用新技术、新方法和智能化、个性化的管理手段，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。”倡导物业服务向更高层次发展；为加大全市物业管理服务的指导和监督力度，第六条的第三款、第四款根据《甘肃省人民政府办公厅关于进一步促进物业行业健康发展的实施意见》（甘政办发〔２０１４〕５２号）作了修改，第三款对街道办事处、乡镇人民政府负责指导和监督本辖区内的物业管理活动职责做了更加细化的规定；为及时处理物业纠纷、物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题、业主委员会不依法履行职责等问题，建立了社区居民委员会、物业服务企业、业主委员会（业主代表）三方协调机制，实行物业管理联席会议制度；第四款为了扶持物业服务行业，要求县级以上地方人民政府重视物业服务行业，促进物业服务行业健康发展。
第二章为业主及业主大会，共２１条。本章主要对业主的权利和义务、共同决定的事项、业主大会及业主委员会的产生、职责和参与物业管理各种活动的具体要求做了详细明确的规定　。其中：本章第十一条根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十一条的规定新增加一款，就首次业主大会会议筹备组代表的组成做出了明确规定；根据《物业管理条例》第十条的规定，对原《办法》第三款内容作了增加“只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”根据《物业管理条例》第十二条的规定新增一条作为第十四条，对业主大会采用的方式和决定事项所占得比例做出了详细规定；根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条的规定，对第十五条部分内容作了修改，修改为“经专有部分占建筑物总面积２０％以上且占总人数２０％以上业主提议，应当召开业主大会临时会议。”；第十七条较原《办法》内容增加了三款，更加细化了业主委员会的职责；第十八条根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条的规定，将“业主委员会组成人数应当是５－１５名的单数”改为５－１１名；第二十条根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条的规定，将“业主委员会任期届满２个月前”改为了３个月前；
第三章为物业服务企业，共５条。本章主要对物业服务企业的资质、人员、享有的权利及履行的义务做了详细的规范性要求。其中：本章第三十二条根据《甘肃省人民政府办公厅关于进一步促进物业行业健康发展的实施意见》（甘政办发〔２０１４〕５２号）的规定，较原《办法》内容有所增加，主要对我市物业服务企业享有的权力，税收、用水、用电、用气、行政事业和经营服务性收费等方面的优惠政策。
第四章为前期物业管理，共９条。本章主要针对我市前期物业管理服务不规范的实际现状，对新建物业的前期物业管理服务的招投标规定、服务内容、临时规约、服务协议、物业管理服务用房、承接验收规定及保修责任做出了具体明确的规范性要求。针对部分开发企业不按要求配置物业管理用房的实际情况，在本章第三十九条中第三款新增一款，对住宅小区物业管理用房的配置标准和包括的类别，应列入建设主管部门验收范围之内，做出了明确的规定；根据《物业管理条例》第二十四条的规定及结合我市房地产市场上开发企业和物业服务企业的实际现状，在本章第四十二条中就开发企业与物业服务企业相互独立、建管分离、独立经营的制度及开发企业的保修责任做出了规范性的要求。
第五章为物业管理服务与收费，共２６条。本章主要针对物业管理服务出现的有关具体问题及物业管理服务的有关具体收费情况做了比较全面的规定。其中：本章的第五十三条较原《办法》新增一款，主要强调了物业服务企业和业主委员会在交接时，平稳过渡，不应给业主、当事人造成损失；第五十四、五十五、五十六条根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格［２０１４］２７５５号）和《甘肃省物业服务收费实施管理办法》（甘发改服务〔２０１３〕２１８８号）第八条的规定，作了部分修改，主要是放开了非保障性住房物业服务收费，第五十八条根据《甘肃省物业服务收费实施管理办法》（甘发改服务〔２０１３〕２１８８号）第十九条的规定，作了部分修改，将原《办法》“业主或者物业使用人未入住或入住后不使用连续超过三个月的房屋，经物业服务企业登记确认后，从第四个月开始，其物业服务费用按不低于收费标准７０％的标准缴纳。”改为“业主或者物业使用人未入住或入住后不使用连续超过六个月的房屋，经物业服务企业登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费按收费标准的７０％交纳。”减少了物业矛盾的发生及减轻了业主的负担；根据《甘肃省物业服务收费实施管理办法》（甘发改服务〔２０１３〕２１８８号）第二十一条的规定，新增第五十九条明确公共照明景观设施等用水、用电按价格政策，据实分摊；第六十五条第四款根据《甘肃省物业服务收费实施管理办法》（甘发改服务〔２０１３〕２１８８号）第二十条的规定，作了修改，主要对供应单位委托物业服务企业代收各项费用的事宜做出具体的规定；
第六章为物业的使用和维护，共１３条。本章主要对住宅小区公共配套设施管理、供水供电供热等供应单位的维修责任、物业管理服务区域的违规行为、装饰装修管理、房屋的维修责任及专项维修资金的归集等方面做出了规范性要求。其中：本章第八十条第四款由原《办法》“住宅用房每月每平方米按０．１－０．２元的标准缴纳归集，非住宅用房每月每平方米按０．２－０．３元的标准缴纳归集。”修改为房地产行政管理部门在征得占总人数三分之二以上的业主同意后，委托相应的物业服务企业依据国家、省市的相关规定收取。　第八十一条根据《物业管理条例》第五十五条的规定，作了部分修改，主要明确了利用物业公共配套设施进行经营的，所得收益的用途。
第七章为罚则，共１１条。为了推动物业管理服务行业又快又好的向前发展，保证该《办法》的顺利实施，逐步加大物业管理方面的处罚力度，进一步规范全市的物业服务行为，本章以国务院的《物业管理条例》为处罚依据，主要针对涉及物业管理方面的各种违法、违规行为，制订各项对应的具有可操作性的具体处罚措施。
新版白银市物业管理办法解读
“十一”过后，新修订的《白银市物业管理办法》（以下简称《办法》）正式实施已满两月。作为一部与广大市民日常生活密切相关的管理制度，新的物业管理《办法》较之以前有什么不同，在保障居民权益和规范物业准则上又有哪些新举措和亮点呢？今天，本报为您一一解读。
亮点一：多数业主不满可罢免物业
记者了解到，新《办法》中“业主大会和业主委员会指导规则”第十一条对原《办法》第三款内容作了增加“只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”此外，对第十五条部分内容作了修改，修改为“经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，应当召开业主大会临时会议。”本报法律顾问朱爱军律师解释，这样细化的结果是增大了业主维护自身权利的合法性和可操作性。
对于物业服务企业的选聘与解聘，新办法规定只能通过业主大会进行，不得授权业主委员会决定。《办法》中还阐明业主委员会应及时受理和处理业主投诉，并将处理情况及时反馈业主，这确定了业主委员会的职责。
值得一提的是，新《办法》还将老办法的“业主委员会组成人数应当是5~15名的单数”改为“5~11名”，那么为什么在新《办法》中将业主委员会的人数减少了呢？朱律师解释，在实践中，业委会人数过多极易产生内部不同的团体相互对抗，从而导致业委会无法达成统一意见。
除此之外，《办法》还声明如果业主委员会委员与物业公司之间存在利害关系的，委员职务应自行终止，街道办事处（镇人民政府）应指导、监督业主委员会开展活动，建立物业管理联席会议制度协调处理业主委员会不履行职责等重大问题。
朱律师提醒，如果业主存在实际的财产损害，可以主动保存证据，并用正当的法律途径来主张。业主们如果对物业服务不满意，应尽量与物业公司沟通，沟通不足也可以通过业主委员会协调。如果多数业主对物业管理都不满意，还可以召开业主大会要求更换物业服务企业。
亮点二：物业费收多少不能只由物业说了算
《办法》所称的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、运行、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。我市物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。保障性住房物业收费实行政府指导价，其他物业收费一律实行市场调节价。
记者注意到，新《办法》还将原《办法》“业主或者物业使用人未入住或入住后不使用连续超过三个月的房屋，经物业服务企业登记确认后，从第四个月开始，其物业服务费用按不低于收费标准70%的标准缴纳。”改为“业主或者物业使用人未入住或入住后不使用连续超过六个月的房屋，经物业服务企业登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费按收费标准的70%交纳。”朱律师表示，新办法中的这一条例的修改，可以说减少了物业矛盾的发生及减轻了业主的经济负担。
此外需注意的是，在物业的使用和维护上，新《办法》将原《办法》“住宅用房每月每平方米按0.1~0.2元的标准缴纳归集，非住宅用房每月每平方米按0.2~0.3元的标准缴纳归集。”修改为房地产行政管理部门在征得占总人数三分之二以上的业主同意后，委托相应的物业服务企业依据国家、省市的相关规定收取。
朱律师表示，这也就意味着，物业费收多少不只是物业和政府部门定，而是需要经过业主的同意。
亮点三：电梯广告等小区收益划分应征得业主同意
目前，我市大部分小区的电梯都张贴着广告，而这些广告经营究竟谁有决定权？收益怎么分？都是一笔糊涂账。根据新《办法》第八十一条规定，物业服务企业利用业主共有的公共配套设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，按照规定办理有关手续。所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，但合同另有约定的除外。
亮点四：物业服务成本项目更加明确
新《办法》进一步明确了物业服务成本项目，包括人员费用、物业共用部位及共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部分及共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用。
其中，有以下情况不得计入成本项目：供水企业已接管物业服务区域内供水设施的，二次加压运行费用不得计入；保修期内应由建设单位履行保修职责而支出的维修费和应由住宅专项维修基金支出的维修和更新、改造费用不计入。物业共用设施设备运行维护费可单独制定。
白银市物业管理办法全文（2015）
第一章总则
第一条为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《甘肃省物业管理办法》的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法所称业主是指房屋所有权人。
本办法所称物业是指房屋及配套的设施设备和相关场地。
本办法所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第四条物业管理实行业主自治管理与委托物业服务企业专业管理相结合的原则。提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
新建住宅小区应当实行物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业，签订书面前期物业服务合同。供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等设施未分户设计安装，不具备向最终用户收费条件的，由建设单位负责改造。
配套设施不全的旧老住宅小区，由物业所在地县区房地产行政主管部门应按照“因地制宜、先易后难、以点带面”的原则，积极创造条件，补充建设或改造，逐步实现规范化的物业管理与服务。
政府鼓励采用新技术、新方法和智能化、个性化的管理手段，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条市房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的日常监督管理工作。
第六条各部门、各行业应当积极支持物业管理行业的发展。
发展改革、住建、规划、民政、环保、城管、园林、公安、交通、消防、人社、地税、工商、卫生等相关部门应按照各自职责，相互协调，共同做好对物业管理活动的监督管理。
物业所在地的县区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府指导本辖区内业主大会的成立和业主委员会的选举，指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，依法处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。社区协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理方面的工作。建立社区居民委员会、物业服务企业、业主委员会（业主代表）三方协调机制，及时协调处理物业纠纷。
实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城市管理、房地产管理等部门参加。联席会议主要协调业主委员会不依法履行职责的问题；物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；物业管理区域内发生的突发事件、物业管理和社区管理衔接配合中出现的重大问题等。业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位相互之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可申请调解、仲裁或者依法向人民法院起诉。
第七条 县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划，制定落实扶持政策，加强行业管理，提高专业化、社会化水平，促进物业服务行业健康发展。物业服务行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护物业服务企业合法权益。
第二章业主及业主大会
第八条业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第九条业主在物业管理活动中，应当履行下列义务：
（一）遵守物业管理法律、法规和规章；
（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（三）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；
（四）执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（五）按照合同约定按时缴纳物业服务费用；
（六）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；
（七）配合物业服务企业共同做好物业管理与服务工作；
（八）法律、法规规定的其他义务。
第十条没有选聘物业服务企业的，通过业主大会或业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主户数少于100户的，物业管理的自治组织形式可以由业主自主决定。
第十一条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主因故不能参加业主大会会议的可以书面委托代理人参加。
物业管理区域内业主户数超过100户的，可以按一定比例推选业主代表参加业主代表大会会议（以下统称为业主大会）。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加业主大会。
首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和社区居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为5人以上的单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
第十二条一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达50％以上的，或者已达30％以上不足50％，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业管理区域的划分，由房地产行政主管部门征求街道办、乡镇人民政府及相关业主意见后，根据该物业的区域规划、建筑物规模、物业建设用地规划许可证确定的红线范围、结合物业的共用设施设备、共用场地通道、社区建设等因素进行划定；只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十三条下列事项由业主大会共同决定：
（一）制订、修改管理规约和业主大会议事规则；
（二）选举业主委员会或更换业主委员会成员；
（三）选聘、解聘物业服务企业；
（四）筹集和使用专项维修资金，专项维修资金总额不足时决定续筹方案，授权业主委员会或委托物业服务企业合理使用专项维修资金；
（五）改建、重建建筑物及其附属设施；
（六）决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项；
第十四条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大会决定本办法第十三条第（四）和第（五）规定的事项，必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十二条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定内容应当公布，决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
决定侵害业主合法权益的，受害业主可以请求人民法院予以撤销。
第十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，应当及时召开业主大会临时会议。业主委员会在接到业主提议后15日内，应当组织召开业主大会临时会议。
第十六条召开业主大会会议，应当于会议召开前15日通知全体业主。业主大会应同时告知社区居民委员会和人大代表列席会议，以便监督，防止出现错误决定。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十七条业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘物业服务企业并与之签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）督促业主缴纳物业服务费及其他相关费用；
（六）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（七）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（八）接受业主、业主大会、房地产行政主管部门的监督；
（九）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第十八条业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会组成人数应当是5-11名的单数，其组成人员不得在物业服务企业中兼职。业主委员会委员每届任期5年，可以连选连任。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力、身体健康，具备一定的组织能力的业主担任。
业主委员会可以通过选举产生主任1名和副主任1-2名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所做决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会不得从事经营性活动。
第十九条业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员名单等材料向物业所在地的县区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并由县区房地产行政主管部门出具备案证明。
第二十条业主委员会任期届满3个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。
原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案、文件、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第二十一条管理规约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理及业主的共同权益等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。管理规约应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益和第三人利益或者违反法律、法规的规定。
第二十二条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项做出约定。
第二十三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第二十四条 业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规规定的，物业所在地的县区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。
第二十五条在物业管理区域内，业主委员会、物业服务企业、社区居民委员会应当依法履行各自的职责，密切配合，共同做好物业管理和社区建设工作。
第二十六条业主委员会接受业主大会的委托，监督、配合物业服务企业的服务活动；协助公安机关、社区居民委员会做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。
第二十七条物业服务企业应依法经营，接受业主委员会的监督，按照合同约定为业主提供服务；听取社区居民委员会的有关意见，改进服务方式，提高服务质量和水平。
社区居民委员会应当支持物业服务企业的工作，引导业主和物业服务企业将物业管理与社区管理相结合。
第二十八条首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。
业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。可以从产权属业主共有的共用部位、共用设施经营收益中列支。
业主大会和业主委员会工作经费的筹集、管理、使用等具体事项，由业主大会议事规则规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。
第三章物业服务企业
第二十九条物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格、独立核算、自主经营、自负盈亏，并以从事物业服务为主业的企业实体。
第三十条物业服务企业实行资质管理制度。
市房地产行政主管部门负责本市三级物业服务企业资质的认定审核工作，对符合条件的物业服务企业颁发相应的资质证书。并接受省建设行政主管部门的指导和监督。
第三十一条从事物业管理活动的人员应按照国家有关规定，取得职业资格证书，并报市房地产行政主管部门登记备案。
第三十二条物业服务企业享有下列权利：
（一）依照法律、法规、规章和合同的约定，制订物业管理工作制度；
（二）按照等价有偿的原则，收取物业服务费用和按规定应收取的其他费用；
（三）选聘专业公司委托专项经营业务；
（四）立足物业管理活动，开展其他多种经营服务项目，增强企业实力，以满足业主的需求；
（五）法律、法规规定的其他权利。
物业服务企业还应享受支持现代服务业发展的税收优惠政策。物业服务企业代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金不计征营业税。住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格，按照当地居民使用价格的标准计收。涉及向物业服务企业收取的行政事业性收费和经营服务性收费，根据相关规定能免缴的免缴，不能免缴的按最低收费标准收费。配合城市美化亮化用电，按公益电价计收。各级政府要积极支持物业服务企业通过实施设施设备改造、节能减排项目降低服务成本。
第三十三条物业服务企业应履行下列义务：
（一）执行物业管理行业规范和服务标准；
（二）履行物业服务合同，提供等价有偿的物业服务，维护业主权益；
（三）接受业主、业主委员会的监督；
（四）公示物业管理收费项目、标准和收支情况，以及经营共用配套设施的收支情况，接受有关部门的质询和审计；
（五）劝阻违章搭建等其他侵害业主公共利益的行为，劝阻不听的，及时报告业主委员会和有关行政管理部门；
（六）接受政府有关行政主管部门的工作监督和行业协会的自律管理；
（七）协助有关行政管理部门制止违法、违规行为，维护物业管理区域内公共秩序；
（八）法律、法规规定的其他义务。
第四章前期物业管理
第三十四条新建住宅小区在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施前期物业服务，并签订书面的前期物业服务合同。
住宅物业规划总建筑面积5万平方米以上项目，实行公开招投标；3万平方米以上5万平方米以下（含5万）项目，可以采用邀请招标的方式；3万平方米以下（含3万）或投标人少于3个的项目，在市房地产行政主管部门的监督下，经物业所在地县区房地产行政主管部门批准，可以采用协议招标的方式。
非住宅物业在县区房地产行政主管部门的指导下，可以采取协议方式选聘物业服务企业。
第三十五条建设单位应当在房地产行政主管部门的监督下，按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作：
（一） 预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（二） 新建现售住宅商品房项目应当在现售前30日内完成；
（三） 非出售的新建住宅应当在交付使用前90日内完成。
建设单位应当自确定中标之日起30日内，与中标的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，并报物业所在地房地产行政主管部门备案。
前期物业服务企业选聘后，建设单位应当和物业服务企业签订书面的物业服务合同。
第三十六条前期物业管理的主要内容是：
（一）建立与业主、物业使用人的联络关系；
（二）设计服务模式，草拟管理制度，编写管理规约建议书；
（三）建立服务系统和服务网络；
（四）办理移交承接验收事宜；
（五）在业主大会选聘物业服务企业前，按照《前期物业服务合同》的约定实施物业服务。
（六）合同期限，违约责任等法律法规规定的其他事项;
建设单位根据物业服务企业提供的服务，给予物业服务企业相应的经费，具体内容与标准由双方在前期物业服务合同中约定。
第三十七条建设单位应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法做出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第三十八条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。
第三十九条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
建设单位必须按照不低于住宅小区总建筑面积2‰-3‰的比例配置物业服务用房，但最低不能低于40平方米。物业服务用房应在地面以上，具备使用功能，其产权属该住宅小区全体业主共有。
建设单位配置的物业服务用房应在规划设计阶段予以确定，包括物业服务企业进行物业服务的办公用房、业主委员会办公用房、业主公共活动用房和物业管理商业用房等，建设行政主管部门在项目竣工验收时应列入验收范围。
第四十条物业服务企业承接物业时，应当与委托方按照住房和城乡建设部印发的《物业承接查验办法》进行承接验收。
第四十一条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交物业服务用房和物业权属文件及工程技术资料，包括：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修和物业使用说明资料；
（四）物业管理所必需的其他资料。
建设单位应当在办理物业承接验收手续起30日内将以上资料移交给物业服务企业。物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第四十二条物业管理活动必须实行物业服务企业与建设单位相互独立、建管分离、自主经营的制度。
建设单位不得干预物业服务企业的经营活动，不得擅自向物业买受人承诺减免物业服务费等侵犯物业服务企业权益的相关条件以及前期物业服务合同中没有约定的服务项目。
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担移交物业的保修责任。在保修期限内，业主和物业服务企业不承担物业保修范围内的维修责任。
第五章 物业服务与收费
第四十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。其中分期建设的物业，只能委托同一物业服务企业管理。
第四十四条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要服务项目委托给他人，如因委托造成的损失由物业服务企业承担。
第四十五条物业交付使用后，业主委员会应当及时与业主大会选聘物业服务企业，参照住房和城乡建设部统一印制的示范文本，订立物业服务合同，并在物管区域内公示。
合同的主要内容包括：
（一）当事人和物业的基本情况；
（二）物业管理事项和服务质量；
（三）物业服务费的标准和收取办法；
（四）双方的权利和义务；
（五）物业管理用房的使用、管理和收入分配办法；
（六）专项维修资金的管理和使用；
（七）合同的有效期限、合同终止和解除的约定；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）合同约定的其他事项。
第四十六条物业服务事项主要包括：
（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理；
（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；
（四）物业装饰装修管理；
（五）业主要求进行的特约服务；
（六）物业档案资料的管理；
（七）物业服务合同约定的其他事项。
第四十七条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供等价有偿服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十八条旧老住宅小区经综合整治实行物业管理的，可根据住宅小区的实际情况和业主的需求订立物业服务合同，明确相应的服务事项。
第四十九条物业服务企业应当在物业服务合同期限满前90日，以书面形式告知业主委员会，业主委员会接到告知书起30日内，组织召开业主大会讨论决定选聘物业服务企业等事项。
业主大会决定续聘原物业服务企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后7日内，与原物业服务企业续签物业服务合同。
第五十条业主大会决定重新选聘物业服务企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后7日内以书面形式告知原物业服务企业，原物业服务企业在合同期满后7日内，与业主委员会或新选聘的物业服务企业办理移交手续，移交物业管理用房、经审计后的费用账册以及本办法第四十一条规定的有关资料等。
第五十一条物业服务企业和业主委员会经过双方协商达成一致的，可以提前解除物业服务合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件出现时，解除权人可以解除合同。但应当通知对方，并按上款规定办理移交手续。
第五十二条物业服务企业或业主委员会单方提出解除物业服务合同，另一方持有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。
第五十三条物业服务企业之间、物业服务企业和业主委员会之间在办理移交手续时，应本着实事求是、客观公正、相互尊重、互谅互让的原则，妥善处理相关事宜，平稳过渡，不应给业主带来不应有的损害，给当事人双方造成不必要的损失。
第五十四条物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、服务与收费标准相适应的的原则。
物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。
保障性住房物业收费实行政府指导价，其他物业收费一律实行市场调节价。
第五十五条按价格管理权限由政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业服务内容、服务质量、物业规模等因素制定物业服务收费指导价，并定期公布。实行政府指导价的物业服务收费基准价及浮动幅度，原则上3年调整一次。
通过前期物业管理招投标方式确定的物业服务收费，应按价格管理权限报政府价格行政主管部门备案，并作为前期物业服务收费的依据。物业服务企业或建设单位应在物业买卖合同中与物业买受人预先约定收费标准。
第五十六条非保障性住房服务收费标准，由业主委员会经业主大会同意后，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定，物业服务企业不得强行服务，强行收费。
第五十七条业主应当根据物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用或者物业服务资金，且不得以物业服务合同约定以外的事项为理由，迟交或拒交物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，使用人违约的，业主负连带责任。
第五十八条纳入物业管理范围的竣工物业，尚未出售或者因开发建设单位的原因，未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位全额缴纳；已交付给物业买受人的物业，物业服务费用自物业交付次月起计收。业主或者物业使用人未入住或入住后不使用连续超过六个月的物业，经物业服务企业登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费按收费标准的70%缴纳。
第五十九条物业管理区域内的公共照明、智能化、景观设施等其他共用水、电的费用，物业服务企业应单独计量，严格按照政府价格主管部门规定的水、电价格政策，据实向业主分摊收取并定期公布。
第六十条纳入物业管理范围的物业发生产权转移时，原业主或者原物业使用人应到物业服务企业结清物业服务费用和其它费用，买受人或者现物业使用人与物业服务企业签订物业服务协议后，方可到房地产行政主管部门办理产权转移手续。
第六十一条物业服务企业收取的物业服务费用主要用于以下事项：
（一）物业服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用；
（二）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；
（四）物业服务企业办公费用；
（五）物业服务企业固定资产折旧；
（六）物业服务合同约定的其他事项。
第六十二条物业服务企业收费的项目、标准和收支情况，应当定期公布，接受业主委员会和业主的监督和质询。
第六十三条政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门，加强对物业服务收费的监督。
第六十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的代办、特约服务项目，服务内容、标准和费用由双方另行约定。
第六十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用，且以该用户计量器具显示的量值为收费依据。
终端用户是指接受供水、供电、供气、供热以及通信、有线电视等服务的具有最终合法分户产权的使用业主。水、电、暖、气等在业主专有部分以外的管网的损耗由供应单位承担，不得向业主分摊。
上述有关行业，未收费到终端用户所产生的损耗由供应单位承担，供应单位不得借垄断行业的优势，将产生的损耗强加于物业服务企业。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准由双方协商约定，但不得向业主收取手续费等额外费用。供水、供电、供气、供热等专业经营单位不得因物业服务企业拒绝承担损耗费用或拒绝代收有关费用而停止提供服务。
第六十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当及时劝阻，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，必须依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第六十七条物业服务企业应当协助有关部门共同做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业的公共秩序维护人员，应当遵守国家有关规定，应当经政审、培训后方可上岗。在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当积极履行职责，不得侵害业主的合法权益。
第六十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规的规定和管理规约的约定。
物业使用人违反本办法规定和管理规约约定的，业主应当承担连带责任。
第六章物业的使用和维护
第六十九条新建住宅小区内的公共配套设施应当按照规划部门核定的内容实施，不得擅自更改规划及其使用功能和建筑布局。
已列入住宅小区商品房建设成本的公共配套设施，属于非营利性公共配套设施，除社会公益性配套设施以外，产权属全体业主所有，由房屋登记机构代为登记，开发建设单位不得销售或以其它方式处置其使用权。
未列入住宅小区商品房建设成本的公共配套设施，属于营利性公共配套设施，产权归投资人所有，但交付使用后应纳入住宅小区统一管理。
第七十条新建住宅小区的车库（含机动车和非机动车）属住宅小区规划停车位控制指标以内的，按非营利性公共配套设施认定，列入住宅小区商品房建设成本，不得对外销售，交付使用后，由业主委员会委托物业服务企业统一管理。
第七十一条 业主确需改变公共配套设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共配套设施用途的，应当提请业主大会或业主大会授权的业主委员会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关手续。
第七十二条新建住宅小区开发建设、销售单位在商品房销售中，应将公共配套设施实施计划在销售场所公示，并告知购房人。办理权属初始登记时，应按公共配套设施的性质进行区分登记。
旧老住宅小区经综合整治实施物业管理的，应按有关规定对被占用或闲置的公共配套设施进行清理、清退或调整；根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施，用于物业管理。
第七十三条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第七十四条供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位，承担物业管理区域内共用管线和设施设备维修、养护、更新责任。委托物业服务企业代为维修、养护的，应当与物业服务企业签订委托合同，并支付维修、养护费用。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事前通知业主委员会和物业服务企业，并及时恢复原状。造成损失的，应当予以赔偿。
第七十五条物业管理区域内禁止下列行为：
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共有设施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（三）擅自利用物业共用部位，公用设施设备进行经营的；
（四）损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途；
（五）私搭乱建，侵占绿地、毁坏绿化；
（六）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（七）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，或者超标准排放污染物、发出超标准的噪声和振动；
（八）未经批准摆设摊点，无序停放车辆；
（九）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（十）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（十一）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；
（十二）法律、法规禁止的其他行为。
第七十六条业主、使用人装饰装修房屋时，应事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主和使用人。
物业服务企业发现业主、使用人擅自损坏房屋结构行为的，必须及时劝阻，并及时向房地产行政管理部门报告。
第七十七条物业出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用等情况时，业主应当配合物业服务企业及时维修养护。
物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人必须负责修复或者赔偿。
第七十八条房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任，按照下列规定承担：
（一）房屋专有部分和专有设施设备，由业主自行维修；
（二）房屋的共用部位和共用设施设备，由业主或业主委员会委托物业服务企业或其他专业维修单位进行维修，费用由全体业主共同承担。
第七十九条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照有关规定缴纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有。如遇房屋拆迁，整体改造或因不可抗力等因素致使房屋毁坏、灭失的，尚未支付使用的，应当全额退还业主，部分支付使用的，将剩余部分退还业主。如遇有房屋所有权转让等变更情形的，专项维修资金则随房屋所有权同时转移，负责管理专项维修资金的部门应及时办理相关手续。
第八十条专项维修资金用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，其储蓄利息应当转入专项维修资金滚存使用，不得挪作他用。
未归集专项维修资金的住宅小区，成立业主委员会的，由业主委员会委托相应的物业服务企业代收归集；尚未成立业主委员会的，房地产行政管理部门在征得占总人数三分之二以上的业主同意后，委托相应的物业服务企业依据国家、省市的相关规定收取。
委托相关物业服务企业代收归集到的专项维修资金，严格按照建设部和财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定管理和使用。
市、县区人民政府应设立物业应急专项资金，专门用于物业应急维修和管理。
第八十一条物业服务企业利用业主共有的公共配套设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，按照规定办理有关手续。所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，但合同另有约定的除外。
第七章法律责任
第八十二条违法本办法规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，根据国务院《物业管理条例》第五十七条规定，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第八十三条违法本办法规定， 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，根据国务院《物业管理条例》第五十八条规定，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第八十四条违法本办法规定，不移交有关资料的，根据国务院《物业管理条例》第五十九条规定，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第八十五条违法本办法规定，未取得资质证书从事物业管理的，根据国务院《物业管理条例》第六十条规定，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止活动，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质的部门吊销资质证书。
第八十六条违法本办法第七十五条（一）、（二）、(三)规定的禁止行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款，所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按业主大会的决定使用。
个人违反本办法第七十五条（一）、（二）、(三)规定的禁止行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款，单位违反本办法第七十五条（一）、（二）、(三)规定的禁止行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第八十七条根据国务院《物业管理条例》第六十三条规定，挪用专项维修资金的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，可以吊销其资质证书；构成法罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的刑事责任。
第八十八条违法本办法规定， 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，根据国务院《物业管理条例》第六十四条规定，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下罚款。
第八十九条违反本办法的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，根据国务院《物业管理条例》第六十五条规定，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第九十条违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会和物业服务企业应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可向人民法院提起诉讼。
第九十一条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规规定的活动，构成法罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第九十二条县级以上人民政府房地产行政主管部门或者其他行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予以查处的，根据国务院《物业管理条例》第六十九条规定，构成法罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第八章附 则
第九十三条本办法有效期5年，有效期满自动失效。
第九十四条本办法自发布之日起施行，原《白银市物业管理暂行办法》同时废止。