淮阴物业管理条例实施细则全文(最新版)

随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。那么2018年淮阴物业管理条例实施细则是什么？高考升学网整理了以下相关内容，希望对您有所帮助！

各物业管理服务企业：
为促进我区物业服务行业健康有序发展，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业及其他管理人的合法权益，根据《江苏省物业服务收费管理办法》、《江苏省定价目录》等规定，经区政府同意，现就我区住宅小区物业服务收费有关事项明确如下：
一、区价格主管部门会同区物业管理行政主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。
二、普通住宅（指除低层住宅、带电梯多层住宅以外的住宅，下同）前期物业公共服务收费，保障性住房(指廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房等)、房改房、老旧住宅小区物业服务收费，普通住宅前期物业管理区域内的汽车停放服务收费实行政府指导价管理。
非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。
三、普通住宅前期物业公共服务收费政府指导价标准为：多层基准价每月每平方米0.60元，高层（含小高层）基准价每月每平方米1.00元。上浮幅度最高不超过20%，下浮不限。
上述公共物业服务收费政府指导价标准不含公共用水、电费等代收代缴费用。各小区代收代缴费用单独列账，合理分摊，据实收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
普通住宅前期物业服务不得低于《淮阴区普通住宅前期物业服务基本内容和标准》规定的内容和标准（见附件一）。
普通住宅前期物业公共服务具体收费标准，由普通住宅物业的建设单位在政府指导价范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并通过合同形式约定服务内容、服务标准及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。
业主大会成立后,普通住宅物业公共服务收费由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。物业服务企业不得单方面制定和调整物业公共服务收费标准。
四、普通住宅前期物业管理区域内汽车停放服务收费（含汽车停放服务费、车位租金，下同）政府指导价标准详见附件二。
普通住宅前期物业管理区域内的汽车停放服务具体收费标准，由普通住宅物业的建设单位在政府指导价范围内，通过公开招投标或协议方式确定，并通过合同形式约定服务内容、收费标准。
业主大会成立后，由业主大会或者其授权的业主委员会与物业服务企业协商确定该小区汽车停放费标准。
占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定汽车能否停放。
五、保障性住房、房改房、老旧住宅小区物业公共服务收费政府指导价标准为：多层基准价每月每平方米0.40元，高层（含小高层）基准价每月每平方米0.70元。上浮幅度最高不超过20%，下浮不限。上述公共物业服务收费政府指导价标准不含公共用水、电费等代收代缴费用。代收代缴费用单独列账，合理分摊，据实收取。
保障性住房、房改房、老旧住宅小区物业公共服务按照保基本服务的原则，参照《淮阴区普通住宅前期物业服务基本内容和标准》规定的内容和标准。
保障性住房物业服务具体收费标准，由保障性住房的建设单位在政府指导价范围内，通过公开招投标或协议方式确定，并通过合同形式约定服务内容、服务标准及收费标准。
在普通住宅区内配套建设的保障性住房，执行该住宅区的物业公共服务收费标准。普通住宅与保障性住房之间的物业公共服务收费差额部分由政府对保障性住房业主实施补贴。具体名单由区住建局提供，并核算差额。
房改房、老旧住宅小区实行物业管理或由街道托管的,物业公共服务收费、汽车停放收费，由业主大会或业主大会授权的业主委员会或街道在政府指导价范围内通过招投标或协议方式确定，并通过合同形式约定服务内容、服务标准及收费标准。实行业主自治管理的，其物业收费标准由业主共同决定，约定执行。
六、物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算；尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。
七、物业服务企业可以根据物业服务合同或协议预收物业公共服务费、汽车停放费，但预收期限最长不得超过一年。
八、业主应按照物业服务合同或协议约定交纳物业服务费用。因业主原因未办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，未入住或未使用时间连续6个月以上的，期间的物业公共服务费按物业服务合同约定标准的百分之七十交纳，减免部分在业主、使用人入住或使用后，由物业服务企业退还。
业主大会成立后，减免期限和具体收费标准由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业约定；未作约定的，按前款规定执行。
九、改变用途的物业，其物业公共服务费收费标准按实际用途相应的物业公共服务费标准执行。物业服务合同另有约定的，按合同约定执行。
十、普通住宅前期，物业管理区域实行门禁出入证（含IC卡等）管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证（卡）；车辆停放实行出入证（含IC卡等）管理的，车辆停放服务企业应当为车主免费配置1张出入证（卡）。
业主大会成立后，实行出入证管理的，由业主大会与物业服务企业或车辆停放服务企业协商约定；未作约定的，由物业服务企业或车辆停放服务企业按前款规定免费配置。
业主、使用人需超额配置或遗失补办出入证（卡）的，物业服务企业或车辆停放服务企业可按制作成本收取工本费。
十一、物业服务企业可以通过合同约定向业主、使用人收取物业装饰装修保证金，每户最高不超过1000元。
物业装饰装修完工后，业主、使用人应告知物业服务企业。装饰装修中未对物业造成损坏的，物业服务企业应在验收后10日内退还装饰装修保证金。装饰装修中对物业造成损坏的，物业服务企业应要求业主、使用人限期修复，未按时修复的，可使用装饰装修保证金修复，结余部分及时退还。
物业服务企业为装饰装修人员办理出入证，可按制作成本收取押金，出入证退还时，押金应予退还。
十二、物业服务收费应当明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显着位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。
物业服务企业或车辆停放服务企业应当将汽车停放收费单独列账，独立核算。应当按照合同约定定期在物业管理区域内显着位置公示物业服务费用、汽车停放收费等收支情况，接受全体业主的监督。
十三、实行政府指导价管理的物业公共服务收费，物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报区价格主管部门、物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）备案。
十四、物业服务企业违反相关规定的，由价格主管部门、物业管理行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等规定予以处罚。
十五、本通知自2016年3月1日起执行。执行期间，上级部门有新政策的，从其要求。
附件一：《淮阴区普通住宅前期物业服务基本内容和标准》；
附件二：《淮阴区普通住宅区域内前期汽车停放费政府指导价》。
淮安市淮阴区物价局 淮安市淮阴区住房和城乡建设局
2016年1月28日
抄送：市物价局、市住房和城乡建设局、区政府办，区财政局、
淮安市公安局淮阴分局、王营镇人民政府，人防办、安
置办。
淮安市淮阴区物价局办公室 2016年1月28日印发
附件一：
淮阴区普通住宅前期物业服务
基本内容和标准
（一）基本要求
1、签订前期物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接物业时，应按规定对物业共用部分、共用设施设备进行查验。
3、项目经理具有物业管理师职业资格、中级以上职称、大学专科以上学历条件之一；国家规定特殊岗位需持证上岗的，相关人员应取得相应岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、保安统一着装、佩戴标志。
6、设有服务接待中心，中心悬挂营业执照、资质证书、物业服务收费明码标价规定内容、装饰装修规定及流程、房屋交付规定及流程、物业维修规定及流程、投诉处理规定及流程等制度；在主出入口醒目位置公示项目经理姓名、照片、职位及服务电话；开通16小时（8：00-24：00）服务电话。
7、向业主（使用人）提供物业服务手册。
8、根据物业共用部位、设施设备使用状况，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，编制维修计划，及时申请使用维修资金，并组织维修。
9、急修30分钟内到位，4小时内修复，若特殊原因不能按时修复，应作应急处理，并向业主（使用人）作出公开解释，做出限时承诺。小修3日内修复，特殊原因未能按时修复，应作出公开解释，做出限时承诺。维修应按时到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
10、物业共用部位、共用设施设备检查、运行、维修、保养等记录齐全，并建立相关档案。依法应委托专业机构维保的，应按时委托维保。
11、建立突发事件应急预案，发生安全突发事件，应采取应急措施，及时向有关部门报告，并协助做好救助工作。
12、对物业管理区域内发生的违规行为，应及时劝阻，并及时报告有关主管部门。
13、执行物业服务收费明码标价制度；按有关规定和合同约定公布物业服务收费或者物业服务资金等收支情况。
14、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。
（二）装饰装修
1、向业主（使用人）提供装饰装修手册（包含在物业服务手册内的除外），告知装饰装修中的禁止行为和注意事项。
2、办理装饰装修登记手续,并签订装饰装修协议。
3、变动建筑物主体或承重结构的，要求提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见，并按照规定办理批准手续。
4、每日巡查装饰装修现场不少于1次。
5、设有装饰装修垃圾集中堆放点，并及时清运。
6、装饰装修结束后组织验收。
7、验收合格后10日内退还装修保证金。
（三）共用部位与设施设备维保
1、每季度巡检1次共用部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
2、每半年对屋面排水沟、落水管进行一次清扫、疏通。
3、各类管道分色管理；执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常。
4、电梯24小时正常运行，轿厢内按钮、灯具保持完好，报警系统畅通，每年定期进行设备检测。
5、消防泵每月启动一次，每年保养一次，保证其正常运行；消防栓每月巡检一次，消防栓箱内配件完好；消防水带每半年检查一次，阀杆处加注润滑油；灭火器每月检查一次，临近失效期立即更新或充压。
6、配电设备按规范要求进行适时测试，保证供电安全和电力供应，限电、停电应提前公告，高压造作工具按规范定期送有关专业单位检测。
7、设备房整洁，保持通风；设有挡鼠板，杜绝蛙、鼠、蚁害等。
8、对避雷接地系统适时进行检查维护，发现腐蚀、松脱等立即更换、紧固。
9、化粪池每年清掏1次，污（雨）水管道每年疏通1次，发现异常及时清掏；落水管开裂、破损及时维修或更换。
10、保安服务中形成的监控影像资料、报警记录至少留存30日备查。
11、路灯、楼道灯完好率不低于85%。
12、绿化养护：
（1）草坪成活率在90%以上，草高不超过15cm，生长正常；每年清除杂草不少于4次，没有明显杂草；每年施肥、施药不少于2次。
（2）树木缺株在4%以下，长势较好；每年修剪不少于2次，树冠完整，绿篱表面平整；每年施肥、施药不少于2次，叶色正常，基本无枯枝、枯叶。
（3）无毁绿、种菜现象。
（四）公共秩序管理
1、主入口至少2名保安24小时值勤，次出入口每日6：00-22：00至少1名保安值勤。
2、每2小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时值守。
3、汽车停放的道路及停车场设有交通标线。
4、对装修、家政等人员实行临时出入证管理。
5、对涉及生命财产安全的突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并采取应急措施。
（五）保洁服务
1、楼道保洁：每周清扫楼梯3次，拖洗1次，每周清洁楼梯扶手1次，每月清洁楼道防盗（火）门、消防箱（栓）、公示牌等。
2、道路及公共场地保洁。每日清扫道路及其他场地1次，每周清洁绿化带1次，每年清洁路灯1次。
3、电梯保洁。轿厢每日清洁1次，每半月用清洁剂全面擦拭清洁1次。
4、每日清运生活垃圾2次，垃圾基本无外溢；垃圾箱箱体基本无污迹。
附件二：
淮阴区普通住宅区域内前期汽车停放费
政府指导价
车位类型汽车停放费基准价 （元/月?辆）浮动幅度
室外共用、专用车位 （含汽车停放服务费）80最高限价
室内共用、专用车位 （含汽车停放服务费、车位租金）110上浮幅度最高不超过20%， 下浮不限。
机械车位 （含汽车停放服务费、车位租金）150
室内专有车位汽车停放服务费30最高限价
临时停放5元/次（首2小时内免费，超过5小时后重新计费）
注：1、共用车位是指非固定停放位置的车位；专用车位是指有固定停放位置的车位；专有车位（库），是指开发企业自有车位（不属于人防工程部分）出售给业主的车位。
2、本标准所称汽车专指蓝牌小型车辆，其它车辆停放收费由物业服务企业或车辆停放服务企业与车辆停放人协商确定。
3、专有车位（库）汽车停放服务费指汽车停放过程中发生的环境、秩序维护等管理服务费用。
4、地面专有车库不收取汽车停放服务费。
5、对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，不得收取任何费用。