小区物业管理面临的主要问题及对策建议

随着城市化进程的加快，作为主城人口越来越多，小区以及物业公司也越来越多，而物业公司和小区业主矛盾纠纷频发，已成为影响城市化发展质量、城市文明程度和社会稳定的重要因素。迫切需要加强小区物业管理，提高物业服务质量，探索建立“政府引导、社会调解、业主自治、和谐有序、城乡一体”的物业服务新机制，切实维护业主和企业的合法权益，从而使小区物管走上标准化、规范化、法治化的良性轨道。

一、当前物业管理面临的突出问题

（一）物管公司与业主纠纷不断。一是物业管理区域划分不明确。部分小区没有物业服务用房、业主委员会议事用房，小区内的停车位、游泳池、运动场等公共设施的经营收益大多为开发商或物管公司所有，业主与开发商争利现象突出；二是专业经营设施移交不规范。供水、供电、供气等专业经营设施移交不规范导致其维修、养护、更新和管理的责任主体不明确，建设单位、专业经营单位与业主相互推责。三是小区规划及房屋设计变更不公开透明。部分小区的业主购房时的规划设计与入住后的实际状况不符，导致业主与开发商的矛盾。

（二）业委会难以发挥作用。一是筹备难。由于业委会人员素质参差不齐、代表多元，由其制定的《管理规约》等文书资料往往不具有可操作性，不符合法律法规，且在工作上难以形成一致意见；二是运行难。业委会只是一个无法人地位的自治性组织，主体地位不明确，难以独立承担民事责任。运行机制欠缺，业委会会议难以实现参会面积和人数“双过半”。

（三）物管公司工作不力导致业主拒缴物管费。一是服务质量不高。小区内安全排查不到位、卫生清洁不到位、设施设备维护不到位、绿化亮化不到位等。二是纠纷解决不力。小区内业主车辆受损、财物丢失、公用设施伤人、个别业主乱搭乱建等问题难以得到解决。三是收费不合理。物管公司收费透明度较低，收费标准高低不等，且大部分物管公司没有相关收费依据。

二、物业管理面临问题的成因分析

（一）部门监管不力。一是组织协调不力。小区物业管理是一项系统工程，涉及规划、城管、建设、供电等多个部门，区住建局职能残缺，政府、街道、社区工作未充分协调，未形成齐抓共管的工作合力。二是司法部门支持不够。业主拒交物管费，物管企业只有上诉法院，没有其它更有效的途径，且上诉法院程序复杂，成本高，执行难，周期长，最终只会形成两败俱伤的局面。

（二）开发建设遗留问题影响物管企业正常经营。一是规划变更。房屋格局和小区环境与业主购房时不一致，如某住宅小区违规加层，小区处于无物业状态，业主代表多次到市、区政府上访甚至堵塞公路交通。二是房屋和配套欠缺。小区房屋质量差，配套设施不健全，业主无法找到开发商，把这些责任归于物管企业。

（三）业主的消费和责任意识淡薄。一是缺乏消费意识。业主缴费意识差，导致物管企业资金困难，继而造成服务质量不高，物管服务便进入恶性循环。二是缺乏责任意识。业委会成员对物业管理知识了解甚少，缺乏工作热情。且业委会难以召开，导致业主与企业难于沟通，为小区正常管理埋下隐患。

三、加强物业管理的对策建议

（一）部门要履职尽责。一是建立全程参与制度。在小区规划论证、报建和开发建设阶段相关部门、乡镇和企业要全程参与。二是建立许可证制度。在小区综合验收阶段，由建设主管部门牵头，物业管理主管部门和乡镇（街道）参与，按照有利于物管企业原则进行小区综合验收及物业投入使用许可。

（二）街道要有权有责。一要组建机构。街道办事处要设立“物业管理办公室”，并配备熟悉纠纷调解、换届选举和规划建设的工作人员，落实必要经费保障，定编、定岗、定人、定责，切实做到矛盾纠纷有人调解、换届选举有人指导、规划建设有人监督；二要明确职责。街道“物业管理办公室”要根据《四川省物业管理条例》的有关规定，切实负起“组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷”等工作职责；三要建章立制。街道“物业管理办公室”要建立业主委员会备案制度并健全相应文书资料；要牵头起草出设立业主大会、选举业主委员会所须的公告、公示、选举办法、选票、授权委托书等文书资料的规范文本；要结合辖区物业实际，制定出《管理规约》、《业主大会议事规则》、《共有部分管理、使用、经营规程》等示范文本，以供筹备组及业主大会参考。

（三）企业要多管齐下。一要不断提升服务品质。物业公司要充分尊重业主，建立透明的物业管理收费制度，公开服务内容等级和收费标准，定期公布财务收支状况，接受业主和政府部门的监督。建立畅通的联络渠道，实行定期回访制度，不断改进物业服务工作的质量和水。二要创新物业收费方式。政府和部门应尽快出台相关地方性法律法规，使物业管理收费真正做到有法可依、有章可循。物业公司应创新收费方式，变坐等业主缴费为主动电话收费、上门收费等形式多样的收费方式。三要大力转变业主观念。要开展形式多样的物业管理宣传活动，普及物业管理相关法律知识，把物业服务理念通过潜移默化的方式灌输到业主的中，使广大业主充分认识到物业管理的重要性，引导业主树立“花钱买服务”、“有偿消费”的观念，增强业主的物业管理消费意识、业主管理意识、契约意识和法制意识。