2019年房地产营改增范围及税率

从今年5月1日起，国家筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围，自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，支持现代服务业发展和制造业升级。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍;年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。

　　继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后，本次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。加大企业减负力度，促进扩大有效投资。同时，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，确保所有行业税负只减不增。预计今年营改增将减轻企业税负5000多亿元。新增不动产投资被纳入抵扣，投资并持有商业地产将为企业带来可观的盈利。

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　　“营改增”税率提升8%房地产税负是否增加?

　　3月5日的全国人大开幕会上，李克强总理在《政府工作报告》中表示，从5月1日起全面实施营改增，并强调要“确保所有行业税负只减不增”。

　　营改增将全面推开，除了制造业以及之前纳入营改增试点的交通运输、邮政、电信行业、现代服务业等，现将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入试点范围。建筑业和房地产业适用11%的税率，金融业和生活服务业适用6%的税率。社会普遍关注，建筑业和房地产业从原来的3%和5%的营业税税率，改为11%的增值税税率，税率最高提升8%，税率提高了税负会不会上升?

　　增值税税率比营业税税率高，就会增加企业税负，这实际上是一种误解。营业税是按企业的营业额征收，增值税按货物和服务的增值额征收，两者的税基有很大不同。虽然增值税税率提高了，但由于可以实行进项税抵扣，这两个行业的税负不仅不会增加甚至还会减轻。

　　建筑业的主要进项是钢材、砖瓦、水泥等建筑材料，这些都是可以按17%的增值税税率进行抵扣的，抵扣力度是相当大的。特别是方案还针对企业包工包料、包工不包料的经营方式，作出了过渡期政策安排。一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税，与原来按营业税税率3%征收相比，企业税负大体不变。

　　同样，房地产业现行营业税率为5%，营改增后适用11%的税率，但由于进项抵扣增多，税负不会上升。根据改革方案，对于申请成为一般纳税人的房地产开发商，按11%增值税率缴税，可以将土地出让金成本从销售额中扣除。在房地产开发成本中，土地出让金是最大的一块，占到整个成本的30%到40%。土地出让金可以在销售额中扣除，对于减轻房地产企业税负至关重要。

　　如此看来，全面实现“营改增”后，建筑、房地产行业的税率从数值上看虽然大幅提升，企业实际的税负从理论上来说是可以减少的。但实际能不能减，要看企业财务部门如何配合“营改增”进行财务业务调整。

　　企业“营改增”最大的难点就在于企业内部财务管理、税务管理，包括税收筹划的能力;而第二个难点则在于企业管理工具上，工具要能够很好的支持企业增值税的记录、统计、核算，包括纳税申报等等。

　　实际上，企业在没有做“营改增”核算之前就是营业税，营业税核算非常简单，企业会计核算、使用软件的要求都不是很高。“营改增”之后，所有购买不动产、无形资产，包含租赁等，都要进行销项税和进项税核算，这促使更多的企业购买费用资产管理软件。

　　“营改增”带来的这些企业难题，很多致力于企业服务的管理软件公司在第一时间之后提出解决方案，并在之前的产品上进行功能升级，企业财务部门不需要去啃很多晦涩难懂的国家文件，就可以轻松适应“营改增”税务改革，为企业减少税负。

　　房地产“营改增”临近税率11%可能性最大

　　日前，国税总局新闻发言人郭晓林表示，税务部门将力争将“营改增”范围扩大到建筑业、不动产等四行业。“营改增”箭在弦上，房企未雨绸缪。记者通过采访房企人士、行业专家，从税率、税负、税收筹划等方面就“营改增”实施后对地产行业和房企带来的利弊予以解读。

　　1月底，国税总局新闻通报会上，发言人郭晓林表示，税务部门将继续推进“营改增”扩围，力争将“营改增”范围扩大到建筑业和不动产等四个行业。

　　近日，记者从江苏、上海税务系统的多名内部人士处了解到，预计房地产业“营改增”将在正式开展，有关政策的制定有可能在今年启动。地方税务部门的表态，意味着不动产“营改增”今年落地的可能性进一步增大。

　　一名业内人士告诉记者，目前还未进行“营改增”的四个行业，都是推进难度较大的行业，这些行业要么牵扯关联方众多，要么可抵扣进项少，对企业税负造成的影响较大。

　　杭州一家税务师事务所高级合伙人表示，由于房地产业“营改增”还存在诸多困难，完整的抵扣链条难以形成，今年能顺利形成草案已殊为不易。

　　税率：11%可能性最大

　　税率作为房地产业“营改增”的核心环节，成为各利益关联方关注的焦点。房地产业“营改增”的税率设计，必须统筹规划，综合考虑各关联方的利益。记者为此进行了多方求证。从现有反馈来看，税率为11%的可能性较大。

　　据《中国税务报》报道，在地价不能抵扣的情况下，如果建筑业执行11%的税率，则房地产业增值税平均税率下限边界为8.95%，其中最高税率为14.83%、最低税率为6.39%。按照这一测算结果，房地产业执行11%的税率恰好位于合理区间内，与已经完成“营改增”的交通运输业等执行同档税率。

　　但不少业内人士认为，11%的税率仍偏高。上述税务师事务所高级合伙人向记者表示，由于进项税额目前还难以完全确定，房地产开发企业从原来5%的营业税一下子变成要缴11%的增值税，可能会增加税负，8%的税率或许更为合理。

　　上海财经大学公共经济与管理管理学院朱为群教授则表示，11%的税率设计偏离了税制改革的初衷，只有实行单一税率才更符合税收中性原则。根据对韩国、日本等多个亚太地区国家增值税税率的测算，我国的增值税税率定在12%较为合理。

　　税率设计作为房地产“营改增”的核心环节，业界和学术界对此存在很大争议。一位房地产公司的税务总监表示，目前销售不动产的税率是企业非常关心的问题，这直接关系到企业税负水平的变化，如果最终实行11%的税率，房企税负将会加重。

　　争议：土地成本能否抵扣

　　据了解，房地产企业成本主要来自土地成本、建筑安装成本和财务成本三部分。近年来，一线城市“地王”频现，不断刷新拍地纪录。土地出让作为地方政府主要收入来源，成了地方政府的“生命线”，地价短时间内不太可能下滑。

　　高昂的土地成本成为房地产开发企业的沉重负担，一般而言，土地成本占据总成本的50%以上。“营改增”之后房企的土地购置成本能否抵扣、比例如何，成为决定房企税负的关键。

　　由于土地是企业从政府手中购进的，但是地方政府并不是纳税人，无法开具增值税专用发票，也就无法形成完整的抵扣链条。但上海新闵律师事务所高级合伙人刘福元表示，土地出让金应当作为进项进行抵扣，政府可以允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，有点类似企业购进农产品可以抵扣13%的进项税额，如果无法抵扣，房企税收负担将会大幅上升。

　　但朱为群认为，土地作为纯粹的自然资源，其中并不含有增值税额，不应当作为进项进行抵扣，仅仅为了降低房企税负而允许抵扣有悖于增值税原理。

　　由于土地来源具有多样性，房企除了招拍挂获取土地外，地方政府无偿划转、与村集体合作、股权收购等方式也几乎不可能取得依法允许抵扣的进项税发票。这些问题如何解决，土地成本到底能否作为进项进行抵扣，只有待政策出炉后才能见分晓。