山西省物业管理条例实施细则全文(二)

(一)业主大会成立的情况;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)业主公约;

　　(四)业主委员会委员的基本情况。设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门应当自收到备案资料之日起7日内，协助业主委员会办理印章刻制等相关手续。

　　业主委员会换届、委员资格终止或者变更，应当重新备案。

　　第十九条　业主委员会认为有必要，或者有20%以上业主提议，可以变更业主委员会委员;变更业主委员会委员的，应当召开业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第二十条　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域业主的;

　　(二)连续3次无故缺席业主委员会会议的;

　　(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

　　(四)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

　　(五)拒不履行业主义务的;

　　(六)因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

　　业主委员会委员应当自委员资格终止之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

　　第二十一条　业主大会、业主委员会应当按照国务院《物业管理条例》有关规定履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供服务的物业管理企业中任职。

　　业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布。业主大会、业主委员会作出的决定对物业管理区域内全体业主和物业使用人具有约束力。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二十二条　业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理和使用的具体办法，由业主大会议事规则规定。

　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。

　　第三章　物业管理企业

　　第二十三条　物业管理企业应当依法取得物业管理企业资质，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。从事物业管理的人员，应当依法取得职业资格证书。

　　物业管理企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业资格证书。

　　第二十四条　物业管理企业在物业管理活动中享有下列权利：

　　(一)根据法律、法规的规定和物业服务合同的约定，制定物业管理工作制度;

　　(二)根据物业服务合同实施物业管理，收取物业服务费用;

　　(三)选择专业性服务企业承担专项服务业务;

　　(四)制止损害物业或者其他侵害业主公共利益的行为;

　　(五)法律、法规规定的其他权利。物业管理工作制度涉及约束业主行为的，应当经业主大会审议通过，或者经持有二分之一以上投票权的业主书面同意后执行。

　　第二十五条　物业管理企业在物业管理活动中应当履行下列义务：

　　(一)履行物业服务合同;

　　(二)接受业主、业主大会和业主委员会的监督;

　　(三)执行物业管理行业规范、服务标准;

　　(四)妥善保管物业有关资料;

　　(五)接受有关行政管理部门的监督管理;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第二十六条　物业管理企业被解聘的，应当自收到解聘通知之日起10日内与建设单位或者业主委员会办理物业的交接验收手续，并退出该物业管理区域。

　　第四章　物业管理招标投标

　　第二十七条　前期物业管理招标人是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，依法提出招标项目、进行招标的建设单位。

　　物业管理招标人是依法提出招标项目、进行招标的业主或者业主大会。

　　物业管理投标人是响应物业管理招标、参加投标竞争的、具有相应物业管理企业资质的企业法人。

　　第二十八条　新建住宅物业的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模小于3万平方米的，经物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　业主、业主大会可以通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　第二十九条　建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业管理的招标投标工作：

　　(一)现售商品房在现售30日前;

　　(二)预售商品房在取得商品房预售许可证前;

　　(三)非出售的新建物业在交付使用90日前。业主、业主大会通过招标投标方式选聘物业管理企业的，应当在物业服务合同期满前60日内或者合同解除之日起60日内，完成物业管理招标投标工作。

　　第三十条　评标由招标人代表和物业管理方面的专家组成的评标委员会负责。

　　依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关物业管理的技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中专家人数不得少于成员总数的2/3。

　　第三十一条　招标人应当当场宣布中标人，向中标人发送中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

　　招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门提交招标投标情况的书面报告。

　　第三十二条　物业管理招标投标的具体程序按照国家有关规定执行。

　　第五章　前期物业管理

　　第三十三条　本条例所称前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘具有相应资质的物业管理企业实施的物业管理。

　　建设单位选聘物业管理企业，应当与其签订书面的前期物业服务合同。签订合同时，可以参照国家制定的前期物业服务合同示范文本。

　　第三十四条　前期物业服务合同的内容由建设单位与物业管理企业约定，一般包括下列事项：

　　(一)双方的权利和义务;

　　(二)物业的基本情况;

　　(三)服务事项、质量和费用;

　　(四)计费方式和收费起始时间;

　　(五)合同期限和合同解除条件;

　　(六)违约责任。

　　前款规定的服务事项一般包括下列内容：

　　(一)物业共用部位、共用设施设备的日常维护和管理;

　　(二)环境卫生、绿化管理;

　　(三)物业管理区域内公共秩序的维护、消防等协助管理事项;

　　(四)物业装饰装修管理;

　　(五)物业档案资料管理。

　　第三十五条　建设单位应当自物业竣工验收备案之日起30日内，与物业管理企业办理物业的交接验收手续。

　　分期建设的物业，建设单位应当与物业管理企业或者业主、业主委员会，分期办理已竣工验收备案的物业的交接验收手续。