南京市物业管理条例全文(三)

　　不按时移交的，街道办事处(镇人民政府)和物业所在地的区物业管理行政主管部门应当责令其限期移交;拒不移交的，经新一届业主委员会请求，辖区内的公安机关应当给予协助。

　　第三十一条业主大会会议、业主小组议事表决可以采用纸质或者手机信息、电子邮件等方式实行记名投票。

　　业主代表出席业主大会会议、业主委员会委员出席业主委员会会议不得委托他人。

　　一个独立产权单位登记有二个或者二个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。

　　本市建立业主决策电子投票系统，由市物业管理行政主管部门负责建设及维护。

　　第三十二条业主大会应当综合考虑物业管理区域规模、物业服务费标准、业主人数等因素，在管理规约、业主大会议事规则中确定业主大会、业主委员会日常工作经费预算。该经费由全体业主负担或者由业主大会在管理规约或业主大会议事规则中约定。

　　业主大会可以根据工作需要设立业主监事会，聘请业主委员会秘书。具体产生办法、工作职责、所需经费在管理规约、业主大会议事规则中约定。

　　业主委员会应当将业主大会、业主委员会日常工作经费预算及使用情况，至少每半年在物业管理区域公告一次，接受业主监督。

　　第三十三条住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责：

　　(一)不具备成立业主大会条件的;

　　(二)具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立的。

　　列入当地老旧住宅小区物业管理年度实施计划且满足前款第二项条件的，或者保障性住房具备前款规定情形之一的，街道办事处(镇人民政府)应当及时组织成立物业管理委员会。

　　第三十四条物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)组织成立，由业主以及街道办事处(镇人民政府)、公安机关、社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。

　　物业管理委员会人数应当为九到十三人的单数，其中业主成员应当不少于百分之六十，由街道办事处(镇人民政府)在业主中推荐产生。物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本条例第二十六条的规定。

　　物业管理委员会应当将成员名单在物业管理区域内显着位置予以书面公告。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

　　第三十五条物业管理委员会应当依法履行职责，依据法律、法规关于召开业主大会会议的规定，就小区共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。

　　物业管理委员会自业主大会正式成立之日起停止职责，并在七日内与业主大会办理移交手续后解散。业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，物业管理委员会签订的物业服务合同终止。

　　第三十六条业主委员会委员、物业管理委员会中的业主成员、业主代表有下列情形之一的，其职务自行终止，并应当自终止之日起七日内移交其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物：

　　(一)丧失本物业管理区域业主身份的;

　　(二)以书面形式提出辞职的;

　　(三)有本条例第二十六条第三款规定的情形之一的;

　　(四)符合管理规约、业主大会议事规则约定的其他资格终止条件的。

　　有前款情形之一的，业主委员会、物业管理委员会、业主小组应当在物业管理区域内进行公示，公示时间不得少于七日。

　　第三十七条业主委员会或其他业主大会召集人未能按照业主大会议事规则要求召开业主大会临时会议的，街道办事处(镇人民政府)应当责令限期整改。未整改的，由街道办事处(镇人民政府)指导相关业主召开业主大会临时会议。

　　专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向街道办事处(镇人民政府)书面提出撤销申请;认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区物业管理行政主管部门书面提出撤销申请。

　　区物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人。业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，应当责令其限期改正或者撤销其决定并通告全体业主。

　　第四章前期物业管理

　　第三十八条在业主大会成立，业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之前，前期物业管理由建设单位负责。

　　前期物业管理阶段，建设单位应当监督物业服务企业履行前期物业服务合同，承担归集前期物业服务费的义务。

　　第三十九条建设单位依照法律、法规规定的程序通过招标、投标选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。

　　前期物业服务合同中应当载明下列内容：

　　(一)物业服务内容、标准及收费价格、委托代收费事项;

　　(二)各分项服务的标准(含人员配置)及费用分项测算;

　　(三)分项费用与主要成本变动联动调整的约定;

　　(四)服务质量标准及评估方式、违约责任;

　　(五)物业服务用房(含业主委员会议事活动用房)的面积和位置;

　　(六)共用部位、共用设施设备清册;

　　(七)业主共有资金专用账户的设立、查询方式;

　　(八)与前期物业服务有关的其他事项。

　　第四十条临时管理规约由建设单位制定，物业买受人在购房时签署。临时管理规约中应当载明下列事项：

　　(一)业主向建设单位定期交纳物业服务费的义务;

　　(二)业主对房屋使用用途以及出租等规定;

　　(三)建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务;

　　(四)建设单位对物业服务企业服务质量的评估标准和评估办法等;

　　(五)建设单位更换前期物业服务企业的条件;

　　(六)共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式;