以房养老的计算

以房养老政策在经历了一年的酝酿后终于呱呱落地。记者昨日从推出这款产品的保险公司获悉，上月底，有两户广州籍老人签署了以房养老合约。至此，四大试点城市北京、武汉、上海和广州都找到了接受以房养老的客户，共有22户家庭获得承保。这些家庭包括孤寡、失独、无子女、空巢和有子女老人。据说一套500万的房子，每月可以领到15000元。

一直以来很多人都有一个问题，你说这人生最痛苦的事，到底是钱在呢人没了，还是人在呢!钱没了!别小看这个哲学问题，他可一直困扰着中国人。而我们的选择，往往是前者，让钱留下。所以，我们每年都攒钱，省吃俭用。只为存钱养老，已被不时之需。现在，又有人提出，养老不能完全靠政府，65岁钱还不打算给养老金了，这就让更多的人没了安全感，为了避免饿死街头，只好现在玩命攒饭票钱!这时候突然有人提醒我们，不必这么悲催，你还有一大笔钱可以用，那就是你的房子!

其实，就以现在的养老院价格，公办最低也要2000元一个月左右，服务一般，居住环境也差，而且根本没床。而要稍微好一点的民营养老院，价格要飙升到了四、五千一个月，这一般的老人还真心消费不起，那强制便宜点成不成，商家又会觉得不够成本。没利润自然大家就都不干了，要知道未来我们可是一对夫妇上养四个老人，下养一个娃的421人口结构，这可不是闹着玩的。所以必须要从老人身上想办法再挤出点钱来。

数据显示，中国的自有住房率已经几乎达到了9成，也就是说，平均下来9成的中国人，或多或少、或大或小、或远或近都有自己的房子。亲没钱养老不要紧，卖了房子就有了!所谓以房养老，就是把房子抵押给养老院，然后，养老院按照房子给你折价到几十年之内，您只要活着，就可以从养老院领工资用于吃喝拉撒，以及一切服务。如果您活到预定的岁数，那恭喜您了，因为您赚了，但反之就是养老院赚了，乍一看是一个你好我好他也好的政策，老人解决了养老的资金来源，养老院有了利润有了动力，而国家和年轻人呢，也减轻了负担。但这其中却远没那么完美。

首先，以房养老必须是一个有效市场竞争下才能执行的政策，也就是说得是买方市场。我们得能挑养老院，而像现在的情况是，几亿人等几百万个床位，属于严重的供求失衡，所以现在要这么干，以房养老就变成了养老院挑房。第二，必须得有金融机构或房产保险等机构充当倒按揭中介的角色。不能什么事都是养老院说了算，否则就变成了当铺，您的房子别想卖上价了。第三就更麻烦了，中国人还是养儿防老的传统，卖房养老，会给儿女带上不忠不孝不仁不义的大帽子。这要让同事听说，你爹妈把房子卖了住进养老院，这以后还混不混了!至于第四就更难了，以房养老的前提是建立在房价不断上涨的基础上，如果房价跌了，没人会愿意做这样明显赔钱的倒按揭。别看现在500万的房子，有人愿意给你15000元，等房价一跌，他们随时可能会反悔。那个时候，你可能连个房子都木有了。而且500万的房子一年回报才18万，算下来也就3.6%。也就是说，如果你把房子卖了随便买个银行理财产品，每月也能有个2万元以上的收入，每月拿出6000块钱，把您的房子租回来，应该也不是什么难事。而且不光老人活着的时候有，老人离世了，这笔钱依然有。所以这笔账怎么算都是亏了。如果您非说住在自己的房子里才踏实，那正确的做法是，把500万的房子卖了，买个200万的小房子，然后拿300万去买个理财产品。这样每月也能有12500元的收入，对于老人来说也够用了，而200万的房子也会有60平米左右，自住也没太大问题。

所以，以房养老顶多算一个选项，绝对不是一个可以向大众推行的市场。香港在2011年也实行了以房养老，他们叫做安老按揭，把房子估值后，反向抵押给银行，然后领取固定的年金。但2年下来，接到的申请才300多宗，基本都是70岁以上的孤寡老人，换句话说只有遗产都不知道传给谁的老人，才会考虑以房养老。原因就是，估值不合理，给的钱太少。安老按揭基本上会比市场价更低，而给你的年金，每月也就合几千港元，这在动辄月消费过两万的香港，甚至连喝汤都不够。

而以房养老在欧洲的情况稍好一点，但也相当不乐观，比如英国，很早就有以房养老了，但承担职责的是个大银行或其他金融机构，而不是只能出售给固定的官办买卖。英国人一般会卖大买小，用差价来养老，要知道英国的房子那可是产权，不会因为使用年限快到期而被狠狠的杀价。即便如此也只有2成英国人愿意这么干。至于德国，那的老人更愿意把房子租给年轻人，不但能获得收入，还能让年轻人帮着做些家务，德国人似乎很乐于这样的老少同居，也会有很少的老人把房子倒按揭给金融机构，然后去做旅行或者进入高档养老院。

对于北欧的老年人来说，脑子就更活了，他们通常会卖了自己的房子，然后到深陷债务危机的南欧去白捡一套房子，哪的黄土不埋人呢?但有必要说明一点，欧洲人口远没有我们这么多，大多数地方的房子也没有我们这么贵，再加上永久产权，所以通常情况下他们是没有把房子留给子女的传统的。

据悉，“以房养老”业务在还款方式上，借款人可选择按月偿还利息，到期一次性还本;或者每月偿还部分本金和利息，到期时偿还剩余本金和利息，如果到期不能偿还贷款，按合同约定银行需处置抵押房产偿还贷款。按照银行方面的要求，借款期限最长为10年。以一套评估价值50万元的抵押房产为例，可获得的贷款金额最高为30万元，如按当前央行5年期以上贷款基准利率6.55%计算，10年内每月可从银行领取的养老金约为3414元。

不过，根据银行在这项业务的实际操作情况，实际执行利率有的是执行基准利率基础上上浮30%的标准，即执行的贷款利率为8.515%。那么，10年内每月可从银行领取的养老金就约是3722元。如果借款人选择的是按月偿还利息，到期一次性还本的方式，按照6.55%的贷款利率执行的话，应支付的利率总额为10.97万元，按8.515%的贷款利率执行的话，应支付的利息总额约为14.66万元。

记者在采访中了解到，所谓的“倒按揭”以房养老，其实质就是住房抵押贷款。从技术角度来说，操作起来并不难，但之所以在国内虽有尝试但未见推广，不仅仅涉及老年人是否接受这一新事物。此外，业内还普遍担心的一个最大“障碍”就是“70年产权”问题。

“现有房屋产权70年，产权到期后如何处置依然存在政策盲点。银行开展这项业务也得考虑这方面的问题。”某股份制银行长春分行个贷中心的一位负责人在接受本报采访时表示。该人士还提到另外一个“顾虑”：房价走势给银行带来的风险。“银行面临借款人无法如约归还贷款的情况下，就需要处置房产用于偿还贷款。但如果房价出现下行，就有可能出现到时候变卖房产所得资金不能补上欠款这个缺口的问题。”

另据《新京报》披露的消息，“以房养老”具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。

“以房养老”就已在国内多地自发兴起尝试。包括长春市在内，早已有个别金融机构试水相关业务。将房子抵押给银行，然后从银行按月领取养老金，对于这样的养老方式，您怎么看?以往“以房养老”在各地展开的尝试效果又如何?“以房养老”是否是养老金来源的唯一途径?