以房养老的模式

讨论了多年的“以房养老模式”，随着保监会《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》的面世，终于开始获得官方的初步认可。

以房养老模式已经在很多发达的老龄化国家获得了成功，看起来是种多赢的商业模式：老年人解决了养老费用问题，在有生之年还继续有房住;保险公司在老人去世后获得房产，通过房价与养老费用间的差价获得利润;政府减轻了需要承担的部分社会成本。

但中国保险公司的精算师们要头疼了，太多具有的变量，是无法用数学模型来评估的：例如70年土地使用权，以及长期房价走势。

在日本、美国、英国，土地使用权不是个问题，房产与土地一体，一般都是永久产权或999年产权。老年人去世之后，土地和房产产权依然存在，建筑折旧计算是最简单的数学题。

但在中国，城镇土地归国家所有，房屋所有者只拥有最多70年的土地使用权，商用房产甚至只有四五十年。别以为土地使用权到期还有很久，在深圳、青岛等上世纪八十年代开始试点土地有偿出让的城市，早期土地只有20年使用权，目前已经到期。

国家统计局根据“六普”详细汇总资料计算，中国人口2010年平均预期寿命达到74.83岁，比10年前提高了3.43岁。其中，男性人口平均预期寿命为72.38岁，女性为77.37岁。

假设一对老年夫妇60岁开始与保险公司签订以房养老的合同，保险公司要提供17年费用之后才能拿到房产。这还只是2010年的数据，卫生部提出2020年中国人均预期寿命要达到77岁，以此预估，女性要达到80岁左右。这不是一个可望而不可即的寿命，日本2010年人均寿命已经达到83岁，女性86岁!

以此计算，如果客户都是退休开始签订合同，保险公司平均要20年之后才能拿到房产。从今年开始计算，第一批合同将于2034年左右到期。目前中国城市老年人拥有的房产大多是八九十年代的老公房，土地使用权如果平均从1990年开始计算，平均2060年到期。这样的老公房到2034年，建筑寿命已经几乎为零了，土地还剩26年使用权。

所以土地使用权的问题，将成为精算师们第一个要面临的问题。在《物权法》出台之前，土地到期由政府无偿收回，房屋建筑价值归零。2007年出台的《物权法》第一百四十九条改为：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。这让房屋所有者可以暂时放下心来，但问题接踵而来：自动续期是有偿还是无偿?法律制定过程中，各方争议非常大，所以最后搁置争议，不做明确规定，将这个难题留了下来。

这就让保险公司犯难了：到手之后的房产到底如何估价?

第二个难题是中国房价的长期走势。2034年中国房价会怎么样?这不是一个精算师群体可以计算出来的难题。从正面来看，中国经济增速虽然放缓，但仍可长期维持在5%~8%的区间，这个时间段也许还会长达20年;城镇化还在加速，还有数亿农民会进城，已经进城但没有真正城市化的数亿农民工也需要住房。从负面来看，中国房地产绑架的资源已经让全社会负担沉重，三四线城市的房产泡沫已经显现;中国宏观经济现有模式难以为继，真正转型还未到来。20年后房价会怎么样?谁也不敢现在就下定论。

养老”产品，老年人看法不一。大部分广东受访老人接受度并不高。多数人还是觉得房子应该留给子女，有些人即使想过这个以房养老的方式，也会担心得不到子女理解，怕子女心生嫌隙。

支持派：多点零花钱挺好

家住天河区的刘大叔是位性格开朗的老人，他觉得“以房养老”值得尝试。“我的独生子已经成家立业了，在国外打拼，赚的钱也不少。将来他回来广州工作的可能性很小，房子留不留给他都无所谓。要是能住在自己的房子里，每个月再多几千零花钱，有什么不好?我们不用开口问子女要钱，想去哪里玩就去哪里玩，想吃什么就吃什么”刘大叔说。

反对派：怕子女心存嫌隙

“如果把房子留给银行,担心子女不会同意。”海珠区退休教师老林向记者坦言,虽然退休工资不高,但每个月的开支也并不多，而且子女时不时都会给零花钱。“如果实在想把房子拿来投资,可以考虑搬回乡下居住,把城里的房子租出去,一个月也有几千元收入。房产证还是拿在自己手里比较踏实，况且我觉得以后中心城市房子还是会升值的。”

分析

强化融资功能 暂不影响楼市

老人将房子抵押给保险公司换取养老金，是否会对楼市带来影响?房子要等到老人去世才能处理，是否会减少二手市场的流通?方圆地产首席分析师邓浩志表示，对楼市短期不会产生影响，但从长远角度看，住房的价值会得到进一步的提升，以房养老将强化住房的融资功能及其金融属性。以往，房子主要是具有一般商品属性的使用功能以及具有资产功能，可以保值增值。未来房子将强化其金融属性，可以通过类似“抵押”获取资金，比方说养老金。所以长远看房子用途更多，其价值也能获得提升，将对价格有支撑。同时不会对二手市场流通产生影响，因为总体住房数量和用户数量没有发生变化，只是强化了融资功能。

前景

观念难突破 政策有局限

业内人士预计，由于思想上难以突破加上政策上还有待完善，让以房养老难以在短时间内大面积实施。满堂红市场部高级经理周峰认为，在广州，以房养老的群体会比较有限，需要使用这种模式主要集中在膝下无儿无女的老人家，或者跟子女沟通好从而不作遗产之用的老人家等。广州的老一辈传统观念特别重,一般都会在自己去世之前，选择把房子留给后辈，且对房子的专用权心理比较重，喜欢自己保存好房产证等房屋的证明文件，而不想将其放到别的机构里.估计现在这一代老人家不容易突破这种模式，应该要在15年后才能大范围的推广。或者说，要等到以后每个家庭平均有3套房子时，才能出现。到那个时候，父母只需要留一套房子给子女，自己手上还有一套，便可以考虑换取养老金了。

安居客负责人也认为，70年产权问题”也是推行“以房养老”的障碍之一。虽然《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。

此外，中国社科院社会学研究所副研究员谢雨锋也认为，当前群众对保险行业信任度不高，也是推行“以房养老”的阻力之一。“房屋对于大部分老年人来说是最重要的财产，他们不会轻易将房屋抵押出去。” 同时，由于政策还在试点阶段，市场上缺少成熟、专业化的商业机构来开展这一业务，机构和客户之间很难建立良好的信任关系。

探讨

房价波动养老金不变是否合理?

专业人士：国外有保险考虑增值部分

房价波动养老金却不变，这是否合理?广州某楼盘的负责人认为，老人在选择“以房养老”产品时，需要注意以下问题：未来如果房屋增值了，增值的部分投保人能否分享;如果房价跌了，保险公司是否将独自承担这风险。

保险方面相关人士则表示，其实国外有的“以房养老”产品设计已考虑到房屋预期增值收益，在评估抵押房产价值时，会价值增长部分调整养老金，提前把给付投保人房产预期增值收益因素考虑在内;其次，保险公司不参与分享房产增值收益，如果将来房价上涨，抵押房产价值的增长部分将全部归属投保人。这一方式保证了老人可终身领取固定养老金的同时，不受房价下跌的影响。不过，该方式目前并未被国内保险公司采纳。

老人身故后产生纠纷怎么办?

律师：相关合同可视为遗嘱

老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。是否容易和老人的子女或者亲属产生纠纷?其中涉及的遗产税等问题该如何解决?

广东高义律师事务所朱文燕律师表示，目前遗产税的相关法律并未正式出台，所以还不清楚具体需要如何征收。但是按照现有的法规来看，只要是合法继承遗产的行为，都要征收遗产税。朱律师说，老人和保险公司在办理以房养老时，都是签署了相关合同的。而这则合同就相当于一份遗嘱，已经在其中明确交代好了过世之后房产处理的问题。所以她认为这并不会涉及到遗产税的问题。

养老产业

其他渠道和模式

社区适老改造

今年保利地产发布企业5P战略，其中最受人关注的是象征Peiban(陪伴)的养老地产。据悉，保利地产将以“全链条”介入养老产业，提出三位一体的“中国式”养老模式，达成覆盖多层次养老需求的全面服务体系。该体系强调居家养老的基础作用不可能改变，外部服务完全可以通过社区提供。目前，养老公寓实体样板房已公开展示;推动51个社区进行适老改造;北京“和熹会”成为机构养老试点，入住率超64%。

打造养老公寓

颐和地产在台山打造的颐养公寓，每一处住宅中包含多达69处适老化设计。整个公寓以“社区互联”为特色，每套房有各自的居住功能，每一层又有公用的区域，好朋友、老同学可以一起居住。通过连廊将文化设施、保健设施与医疗设施连接起来，形成类似社区大学的居住环境。公寓涵盖别墅、洋房、酒店、学校等多种业态，全家人可以生活在同一个社区内。据了解，该公寓目前正在建设中，预计可以竣工并投入使用。

“地产+医疗”模式

去年3月7日，珠江实业发布董事会决议公告，宣布与广州市健元医院管理有限公司合资成立广州珠江实业健康产业管理有限公司。合资公司具有医疗器械和诊疗服务的特许经营权，主营范围为养老服务和健康管理等，该公司“地产+医疗”的全产业链模式迈出了战略性步伐。

公园内建养老项目

据媒体报道，岭南印象园内两栋建筑将被改造成养老项目，规划63间起居室及卧室，设置126张床位，该养老项目将主要面向广州市政府机关、企事业单位、外资企业、驻穗部队退休干部等中高端客户群。其中包括一栋康复疗养区，客群主要是需有介助护理的老人;另一栋定位则为健康休闲度假区，客群面向健康自理老人。