2019年二套房契税新政策热点解读（144平米）

　　根据财政部、国家税务总局、住房城乡建设部19日联合公布的通知，自2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。

　　在房地产交易环节契税方面，这次调整区分了家庭唯一住房和家庭第二套改善性住房，还区分了90方米及以下和90方米以上住房。

　　契税政策：

　　区分了90方米及以下和以上

　　根据通知，契税政策为：

　　对个人购买家庭唯一住房，面积为90方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　(注：家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。)

　　营业税政策：

　　区分不足2年以及2年及其以上

　　根据通知，关于营业税政策为：

　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;

　　个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

　　北京、上海、广州、深圳暂不实施

　　本次调整中，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施上述个人购买家庭第二套改善性住房契税优惠政策和营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照之前政策执行。

　　▲▲分析

　　楼市税收优惠调整传递强烈“去库存”信号

　　一些业内人士指出，这是财税领域亮出的调控房地产市场一记“大招”，传递出房地产“去库存”的强烈信号。

　　“此次的契税、营业税调整，主要是取消了非普通住宅和普通住宅的区别，并增加了家庭第二套改善性住房优惠。”中国社科院财经战略研究院研究员张斌说。在去年的基础上，今年楼市政策继续频频发力：在实施不“限购”城市下调房贷首付款比例、调整职工住房公积金账户存款利率……这都被业内认为是有助于房地产“去库存”的政策。

　　“政府调控房地产市场的政策工具主要有三个：一个是税收，一个是信贷，一个是限购，在税收政策中，最主要就是契税和营业税政策，此次对两个税种都进行了调整，是一次非常有针对性的调整。”张斌说。

　　“这次调整是房地产‘去库存’和稳定市场众多举措的重要组成部分，可以带动刚性需求、刺激改善性需求，还可以促进二手房市场活跃。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为。倪鹏飞说，与之前出台的信贷、住房公积金调整等政策一同，此轮调整可谓多策并举，体现了持续性，将从整体上提振需求，对住房市场保持持续增长和“去库存”有积极影响。

　　值得注意的是，本次调整中，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施上述个人购买家庭第二套改善性住房契税优惠政策和营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照之前政策执行。一些业内专家也表示，在楼市分化的背景下，这四个一线城市当前面临的首要问题是价格上涨压力较大，此次调整也体现了差异化的楼市调控思路。据新华社

　　买100万90m2以下二套房

　　契税最多可减免2万

　　本月起，购买二套房也能享受契税减免政策了!

　　昨日，记者从重庆市财政局获悉，对于“90方米”这个说法，到底是建筑面积还是套内面积，还需等重庆本地的执行办法出来之后才能确定。

　　重庆市地税局相关人士告诉记者，按照重庆现在对营业税的减免政策，非普通住房需补缴超出面积的营业税。

　　据重庆市地税局工作人员介绍，目前，我市住房契税政策仍按照2010年发布的文件执行，二套房没有契税优惠政策，契税税率为3%。

　　那么，新政策所释放的红利，究竟能给市民省多少钱呢?对此，记者以房屋总价100万元计算。按照现行税率3%计算，百万二套房市民需要缴纳契税 3万元。如果按照最新政策房屋面积在90米以上，则契税税费为2万元;90米以下，则为1万元。即是说，按照新政策的文件，市民购买价值百万元的二套房，契税最多可以减免2万元。

　　【延伸】

　　市场人士观点：

　　链家研究院院长杨现领：

　　一.盘活城市存量房市场，我国房地产市场逐渐进入存量房主导的时代，但是目前存量房税种依然集中于交易环节，在税费转嫁背景下，高成本税费是阻碍二手房流通的主要因素之一。因此，三部委进一步降低契税、营业税，降低交易成本，有利于盘活城市存量房市场。

　　二.去库存仍是主要目的：目前，除一线城市和部分二线城市之外，我国房地产市场整体面临较为严重的去库存问题。这些城市购房意愿不足，房地产市场低迷。本次税费调整适用的城市，既降低了首套刚需的购房成本，同时鼓励居民换房改善，特别是非一线城市二套购房，这其中会有一定数量的需求流向新房市场。

　　三.政策的手段还会持续衡供需：房地产市场大起大落或持续低迷等不正常现象的根本还在于供需的不衡。目前，在一线城市，市场表现出供不应求的问题，而非一线城市供应过剩、需求不足。从政策角度来看，无论是之前的降低首付比例，还是本次税费调整，都旨在于衡城市房地产市场供需。

　　四.放松有限，对二线城市相对明显：一线城市房地产市场目前处于过热状态，因此本次税费调整没有涉及。对其他城市，特别是二线城市来说，政策有利于二套特别是大面积改善户型交易。从整体上，因为尚未涉及个税，契税、营业税的调整节省的成本比较有限，对于预期改善有一定作用，但整体上看，在短时间对市场的影响有限。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖：

　　针对非一线城市的契税和营业税的减免，将有利于降低购房成本，增加购房需求，加快房产流通，加快库存去化，降低库存量较大的三四线城市的楼市风险，促进楼市繁荣，进而提振宏观经济。这一政策是非常积极正向的。但是，我们也认为：1，一线城市虽不存在去新房库存问题，但也应促进二手房流转，也应减税。2，除了契税，营业税，个税也应减免。所以，未来减税还有空间。3.原则上应该增加持有环节税收，特别是空置房产，尽可能减少交易环节税收，促进房产流通。从 330新政之后，一系列利好楼市的政策全部都是货币政策，但是从去年四季度开始，货币政策对楼市刺激的边际效应在逐步减弱，市场也在逐步降温，所以初，中央重启财税政策，可以预见：未来财税政策和货币政策，双管齐下，将成为促进房产流通，加快结构调整，加速库存去化，促进楼市繁荣的主要政策方向。

　　长富汇银基金：

　　契税和营业税的降低减少了房产交易成本，有助于降低购房者负担，刺激潜在需求入市，加快房地产市场库存的去化。本次调整房地产交易环节契税主要是降低了90米以上住房和二套房的契税税率，对于大户型的销售将带来直接利好，同时有助于进一步刺激改善性需求的释放