2019广州“最严”公积金新政“紧贷”分析

谢逸枫：广州“最严”公积金新政“紧贷”

　　广州公积金额度告急，政府祭出“组合拳”节流———除出台“史上最严”的限制公积金二次贷款措施，还提高本地人和外地人贷款资格门槛，将缴存时间上调至两年和三年。除“拧紧水龙头”，新政也一定程度考虑让更多刚需人群受益。比如，二手楼楼龄限制从35年放宽到40年，最高贷款额度计算公式也做了调整。10月11日，《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》(下称《办法》)获住房公积金管委会通过，《办法》按规定需报市政府审批同意后方能实施。该《办法》在4月和7月两度广征民意，其中“贷过公积金的职工不能再贷”的新政引发广泛讨论，尤其是那些使用过公积金贷款并已还清贷款但目前仍然在缴的群体对此措施非议不浅。据广州市住房公积金管理中心收集的意见，4月份首次征求公众意见时收到1364份意见，其中40 .41%的意见反对限制二次贷款新政，而7月份二次征求公众意见时，收到566份意见，其中45.94%的意见反对限制二次贷款新政。

　　经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“广州“最严”公积金新政“紧贷”，可谓是全国首例，不仅说明广州住房需求特别旺盛，更说明住房公积金贷款买房仍是刚需与改善解决住房主要渠道之一。此次广州公积金新政突然出台，其背后主因是公积金额度全线“告急”，急需补充新的资金“血液”。因此，广州公积金新政在货币、房贷新政放松的背景下“紧贷”，与公积金严重“透支”，面临巨大的资金缺口，具有直接的关系。”

　　谢逸枫指出：“广州“最严”公积金新政“紧贷”的新意出奇，严重伤害了合理的改善型需求，导致部分现有的购房者因新政退房、退定。一是伤了改善型买家，扶了首次型买家，但首次购房者能否真正使用上仍是未知数。二是公积金二套停贷，全国首例。只有商业银行贷款“停贷”的，却没有规定说公积金贷款可以“停贷”，住建部应该说明下。三是公积金新政会逼迫部分改善型的买家退定、退房，公积金转商业贷款，不仅首付提高到3成到5成，利率高出公积金，增加了利息，还面临限购的政策风险。”

　　谢逸枫分析：“广州“最严”公积金新政，主要表现在五个方面。一是公积金二次贷款停止，意味只可申请商业银行贷款，不可使用公积金贷款。二是首次公积金贷款首付比例由二成上调为三成，首付提高一成，购房门槛提高。三是提高本地人和外地人公积金缴存时间上调至两年和三年，缴存累计时间延长，说明本地人与外地人的贷款资格门槛上升。四是最高贷款额度计算公式调整，提高了50元。此条基本没影响。五是贷款年限与楼龄之和放宽至40年。此条毫无意义。”

　　谢逸枫认为：“广州“最严”公积金新政对楼市的影响，其实质性影响大市场心理预期，改善型买家首当其冲。一是10%的改善型买家受新政影响，被迫放弃入市购房，或转入商业银行贷款。二是提高了改善型购房者的贷款资格与入市门槛，增加了购房支付的经济压力。三是买卖双方新政“突袭”，将导致买卖双方措手不及。四是广州公积金新政会导致成交量创新高具有一定的影响。因此，广州公积金新政恐因余额与额度资金，失去公积金的合理性与公平性的意义。”

　　广州住房公积金贷款新政尘埃落定，二次公积金贷款被叫停。10月11日，广州市住房公积金管理委员会召开会议，原则通过了广州住房公积金贷款新政。其中规定，“已使用过住房公积金贷款不予贷款”，同时公积金可贷额度将与职工缴存余额挂钩，鼓励职工多缴多贷，避免投机性的缴存行为。该贷款新政将在上报广州市政府批准后正式实施。此外，广州首套普通自住住房公积金贷款最低首付将由目前的两成提高到三成。二次公积金贷款被叫停，此次酝酿的广州住房公积金贷款新政中最受关注的莫过于“已使用过住房公积金贷款不予贷款”的条款。在此前征求意见时，有45.94%的反馈称反对限制公积金二次贷款。

　　广州住房公积金管理中心主任夏卫兵算了这样一笔账：截至5月，住房公积金累计提取中约有580万笔因住房消费提取公积金，提取金额占提取总额的82%，公积金贷款人数36.6万人，约占全部缴存总人数的9.2%。这部分已贷款的职工不但已支取本人账户的资金，同时使用归集余额843亿元，占归集余额的82%，也就是说9.2%的职工已使用82%的资金，90.8%未使用过住房公积金贷款的职工只能使用剩余18%的资金。广州公积金限制贷款额度，抢额度大战频频上演。广州市住房公积金管理委员会11日通过了增加公积金贷款额度的事项，拟增加27亿元贷款额度，已上报待审批的公积金贷款可望得到满足，而10月—12月的新增贷款申请则计划按每月2亿元的额度进行审批放款。

　　数据显示，截至今年9月底，广州已发放公积金个人贷款约164.79亿元，距全年170亿元的额度仅剩5.21亿元，全年的贷款额度将很快用完，余下10月—12月将无额度分配，存贷比达83%以上，已超广州市住房公积金管委会设定的80%的警戒线。截至9月底，已上报系统等待审批的住房公积金个人贷款5245笔，合计25.32亿元。这也意味着，若将已上报系统的贷款申请审批放款，放款总金额将达到190.11亿元，剩余10月—12月的新增贷款申请计划按每月2亿元的额度进行审批放款。由此，全年住房公积金个人贷款发放额将达到196.11亿元，与年初计划的170亿元额度相比，超支27亿元。广州住房公积金管理中心表示，增加住房公积金个人贷款额度27亿元，超出计划的住房公积金个人贷款额度将按照申请件录入系统时间先后顺序审批放贷。

　　广州住房公积金管理中心还对贷款额度进行预测，提出先确定公积金贷款额度为140亿元，明年中旬召开的管委会会议再根据半年情况进行调整。从数字上看，明年贷款额度将比今年调整后的额度减少超过50亿元，明年公积金贷款额度将更为紧张。广州市住房公积金管理中心解释，该措施主要目的是保证缴存职工能公平公正申请住房公积金贷款。住房公积金制度建立的初衷是为了保障中低收入职工的基本住房需求，已使用过住房公积金贷款的人显然已完成了基本住房需求，再贷公积金有失公允，背离了住房公积金制度互助互济的立法精神。现在能多次购买的职工都是资金比较充裕的，收入较高的人群。

　　在资金有限的情况下，允许这部分职工反复多次使用住房公积金贷款实质上就是剥夺了排于其后首次使用住房公积金贷款的职工的权益。事实上，由于资金池的钱有限，住房公积金管理中心只能使尽浑身解数让公积金“节流”。广州地区的个人按揭购房贷款中，公积金贷款购房的比例占了42%，今年即使控制公积金贷款总额度，公积金贷款在新增购房贷款中所占比例仍然超过30%，在排队人数越来越多的情况下，保证刚需首次购房贷款是有必要的。住房公积金管理中心主任夏卫兵说，要满足职工的需求，无非从几个方面着手：一是扩面增加资金，二是限制提取，三是将个人和夫妻贷款额度收窄降低，但这些都将引起群众很大反应，相较之下最终选择了“限制二贷”的政策来解决目前资金不足的现状。

　　连续三年月缴800元贷款额度下降，计算公式实行可贷额度与个人缴存额挂钩。与此前的意见征求稿相比，这次的最高贷款额度计算公式也做了调整。最新的公式是：账户余额 8+月缴存额 到退休年龄月数，按调整后的公式测算，月缴存额度约800元的职工缴存满3年就能贷50万元了，比此前管委会会议讨论稿月缴存额750元的标准提高了50元，影响的人群不多。而如果按另一个公式，即账户余额10倍的计算方式，则要求职工月缴存额为1500元及以上、月平均收入为7500元以上才能足额申请50万元贷款额度。不过，如果月缴公积金800元，三年存款余额28800元，按照现状的公式来算，最终可贷到约120万元。广州市住房公积金管理中心解释，新的计算方法有两个特点，主要是实行贷款可贷额度与个人缴存额挂钩，一侧重考虑职工的缴存余额，二体现义务与权利对等原则。广州市住房公积金管理中心还表示，新的计算公式既考虑了缴存人现有的贡献度，又考虑年轻刚需群体未来收入的相对稳定性，“更加贴近实际情况”。

　　本地人累计缴两年才可贷款，确保资金安全回笼，杜绝投机性贷款。与目前实施的“本地人连续缴半年、外地人连续缴一年公积金才能贷款”规定相比，新规收紧了，本地人需连续足额缴存6个月且累计缴存2年或以上，外地人则需连续缴存6个月且累计缴存3年以上，才有资格申请公积金贷款。这个规定比征求意见时“本地人连续2年”、“外地人连续3年”缴存才能申请公积金贷款稍微宽松了一点。为何提高缴存年限?广州市住房公积金管理中心说，目的是确保资金安全回笼，同时杜绝职工投机性缴存半年或一年就能贷款，让缴存时间长、对住房公积金有贡献的职工能公平申请贷款。

　　首贷公积金享三成首付。一套贷款未结清的，买二套房首贷公积金最低首付比例是60%。新政另一放宽之处是，对于拥有一套住房并且已经结清相应购房贷款的家庭，申请住房公积金贷款购买普通自住住房，贷款最低首付款比例是30%，贷款利率为住房公积金贷款基准利率的1.1倍。此外，对于拥有一套住房但未结清相应购房贷款的家庭，申请住房公积金贷款购买普通自住住房，贷款最低首付比例是60%，贷款利率是住房公积金贷款基准利率的1.1倍。广州市住房公积金管理中心坦言这是针对9月30日央行发布的《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》迅速制定的。有委员提出，央行的新政主要是针对商业性贷款，公积金中心是否应参照此来制定政策值得考量。

　　贷款年限与楼龄之和放宽至40年。实质上“该规定无现实意义，实际操作中超30年就贷不到款。目前的实际是贷款年限加楼龄之和一般不超过30年，否则银行不放贷，去年下半年以来，超过20年楼龄的房子根本贷不到公积金”，银行主要出于风险的考虑以及无钱可贷的现状。”新政规定，二手楼贷款期限不得超过20年，贷款年限和楼龄之和不得超过40年，比目前的政策和此前的意见征求稿宽松了。目前的实际操作是贷款年限加楼龄之和一般不超过30年。此前征求意见稿中是35年。此外，新政还取消了强制保险业务，由借款人自愿选择抵押或者保证的担保方式，目前的强制性保险费用约为三四千元。对于这项规定，广州住房公积金管理中心解释，国家主要的商品房是八十年代末九十年代初建立的，这项规定有利于刚参加工作的人员购买这种早期建的二手楼，因为成本比较低。