温州房价最新动态:温州房价预测走势最新消息(二)

B

地域经济层面：

还是老样子，动能转换不足，人口导入乏力。人口导入的质量和数量不理想，意味着新增购房需求不足，市场经不起一轮又一轮的“割韭菜”。

结论：长期而言，在供应源源不断的情况下，需求跟不上会是大利空。

C

商品房潜在供应层面：

目前市区的住宅库存仅有40余万?（其中许多是历史遗留僵尸盘），但得益于“大拆大整”温州地方政府对城市土地整合收储能力的大幅提升，2017年温州市区商品房开发土地供应量大幅度提高。截止年底，2018年有条件形成供应的住宅新房源量达到创纪录的400多万?（包括瓯江口区域）！

具体楼盘分布如下：

这个已出让未上市的潜在房源供应数据，在2017年初是180余万?，今年同比大幅增长了230%以上！

今年的新房供应量井喷已经是板上钉钉的事实。

▲结论：从以上历史数据推导，如果市场需求没有发生相对应的井喷，那么2018年新房的整体供应量无疑是供过于求的，这将给房价走势带来较大的负面影响。

D

地方政府行为层面：

2017年的“大拆大整”成了温州楼市的“救命稻草”和“定海神针”，从2017年的拆迁签约时序（主要集中在上半年）和市场走势来看，可以大致判断：拆迁释放的购买洪峰已经过去。

但从一手房实际成交数据来看，去年新房供应没有放大（2017年同比2016年还下滑5.93%），而二手房成交则同比大幅增长23%，这可以推断一手房在吸纳“拆迁释放需求”方面力有不逮，大量拆迁刚需外溢到二手房市场，并直接将二手房市场价格推高至“天花板”（下半年购房者对二手房价格抗性较大，成交量急剧萎缩），从而抑制了需求的进一步释放。

另外，据了解，目前市区的拆迁户当中，还有相当一部分未领取货币补偿款。

所以，拆迁购房需求（及其引发的梯度置换连锁反应）仍将是2018年温州楼市倚重的中坚力量。

另一方面，按照鹿城区政府对市委市政府的述政报告，鹿城区2018年计划启动1万户以上的旧小区改造，如果顺利实施，也将对楼市起到较大的正面支撑作用。?

▲来源于微信公众号“温州发布”

以上是地方政府行为对房价走势构成短期利好的因素。但政府行为也有对短期楼市构成较大利空的因素，那就是鹿城区本月正式实施的“房票制度”。

关于房票对楼市的影响，之前房哥文章已经详细分析过，在此不赘述。（点击链接：拆迁户购房潮结束，市场转向！大白话、全方位解读“房票”对楼市影响！）

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2018年温州楼市的主要影响变量，哥已经将自己所知道的都列了出来了，利空利好交杂，但负面因素应该是占据上风。所以，哥判断??

◆2018年温州楼市的整体热度将会弱于2017年；

◆所有楼盘“抢抢抢”的情况不太可能会发生；

◆因为产品结构和区域分布不同，市场的冷热分化会更加明显。

A

板块不同，冷热分化

在2018年市场整体供应量井喷的状况下，也存在区域分布极不均匀的特征，滨江商务区板块、瑶溪板块、经济开发区板块占据了供应的大头，而旧城区拆出来的土地基本都未形成供应（只有恒达?铂金湾3万多?）。

所以上述供应量大的地方（特别是瑶溪板块），很可能会发生需求后劲不足转冷的情况；供应量不足的地方，热销的概率仍然很大。