淮北房价预测,淮北未来房价走势是涨还是跌

很多人喜欢通过各种渠道了解房产方面的信息，有宏观层面的，也有微观层面的，似乎已经成了生活的一部分。也有很多专家喜欢在不同的时间段里根据不同的组合数据来分析当下所呈现的各种特征，其实这些分析等于没有在分析，要不然你让他们用组合数据来分析未来价房的趋势？他们当然能分析出来，对，因为房价好像永远在涨着的。不过未来淮北房价会上涨吗？淮北房价会是怎样的一个趋势？本文小编为你解读。

先拿本省合肥来说，十年前，合肥跟下边城市房价基本相差不多，与第二名相差不过20%，但目前已经达到接近二分之一。这跟安徽省决心将合肥做大做强有关，资源政策的过度集中，使得合肥发展日新月异，城市地位急速上升。未来5年，我觉得合肥跟省内房价第二名的差距，很可能要达到2倍以上。

只有一二线城市实现了房价上涨之后，三四线城市才有可能被惠及。上海的房价上涨之后，长三角的四小龙??南京和合肥才随之上涨，而合肥房价涨上去之后，周边的三四线城市才跟风上涨。

为什么会出现这种情况？这就是前面我提到的城市地位决定的，南京是上海房价的一半，上海不涨价，那么南京永远都难有所作为。同理，合肥不涨价，下边三四线城市也很难有大的涨幅。南京房价不可能涨到上海的程度，芜湖的房价也不可能跟合肥一样，在投资者眼里，南京房价就只值上海的一半，芜湖房价永远也赶不上合肥。

我们知道，投资都是趋利的，如果价格不上涨，就不会产生投资收益，也是我们俗话讲的“买涨不买跌”。我们国家库存的主体在三四线城市，如果三四线城市房价一直不涨，就不会有人愿意去买单。但如果二线城市房价不涨，三四线城市房价怎么可能会上涨呢？从某种意义上来讲，去库存战略成功与否，与一线城市房价能否大涨有直接关系。

接着，限购来了，一二线城市房价被国家死死的摁住，但是资本的活跃性又在积极寻找下一个不被限购的热点城市，比如芜湖，蚌埠，阜阳，原本这三个城市跟淮北价格差距并不是很大，但是在这一波涨价中，也远远的甩开了淮北这样的城市，芜湖目均价已经接近9000，远超淮北。

但是淮北能不能吃到这一波红利呢，答案是肯定的，合肥在这轮限购中是属于政策执行比较严格的城市，合肥是“真”限购，因为合肥未来人口流入潜力已远远超出其当前承载力。在这种情况下，芜湖的房价涨破天不可能超过合肥，甚至说达到合肥三分之二已经是过高了。在合肥目前房价被死死摁住的情况下，芜湖房价被控制在合肥的三分之二到二分之一之间的时候，资本又会往下寻找更适宜投资的城市。

安徽几个人口流出比较大的城市，房价表现却出奇的好，这跟我们印象中的逻辑似乎有些不符。众所周知，目前阻碍中国人口自由流动的最大障碍就是户籍制度，因为户籍绑定了国人最重要的福利??教育。

我们知道，国人是非常重视教育的，畸形的高考制度造就了同一国家不同省份不同考卷的现状，尤其是经济发达地区与内地更是不同。安徽流出人口在江浙沪大概有700多万人，即使义务教育能在当地上学，大部分人的孩子还是要回到原籍高考。但我们知道江浙沪的高考试卷跟安徽是不同的，义务教育阶段的教学内容也会有所不同。

这就意味着安徽的打工者，要么选择在当地落户，让自己孩子在江浙上学，要么回原籍高考。但事实情况是，绝大部分打工者都没留在这些地区，因为工作不稳定，房价太高，福利待遇得不到保障，乡土关系也不在这里。因此我们看到那么多的留守儿童，也看到那么多回乡买房的人。

从2013年开始，安徽省外出人口开始净流回，4年内共流回近40万人。在此之前，安徽每年净流出都是-20万人。这说明，这些年沿海产业一直在往内地转移，越来越多的外出打工者回安徽找到工作，安徽的就业机会比以前多了很多。

一些人口大市或者大县，城镇化率非常低，农村人口进城的愿望十分强烈。这部分农村人口外出打工之后，他们很多都愿意回家买房置业，这就支撑了当地的房地产市场。收入高的选择地级市，收入低的选择县城。

所以这些在发达地区工作的安徽人，拿着比家乡相对更高的工资，大部分还是愿意回到家乡买房，这就是造成人口流出地区房价大涨的原因。皖南几个人口流出不大的城市，房价反而表现的并不理想。

关于租房，我也来谈谈看法

目前国家开始大搞房产租赁市场和共有产权试点，其实说白了目的就是一个，把人区分开，或者说直接一些就是把不同人群分层。怎么个分层法，比如，把能在一二线买的起房的人和买不起房的人彻底区分开，买不起房的人要么选择租房，要么选择回原籍老家买房。其实这一点很容易理解，全中国十几亿人不可能都待在北上广，这样以来农村的地谁来种，大规模密集型劳动产业谁来干。与其说政府抑制房价上涨，不如说是政府控制房价防止下跌，因为一个城市房价的上涨代表这个城市的层次等级的一个重要部分，如果城市的房产不值钱，说明城市本身价值很低，有实力的投资客不会看好这里。

说了这么多，其实是想说，未来5年一二线城市房价还会稍稍放松政策，一旦放松，房价还会上涨，那么再限购的同时，淮北的房价还是要迎接新一轮的上涨，要买房的人真的要抓紧了。

然后再谈谈我对淮北买房的选择的看法

淮北目前从一马路到5马路房价是成断崖式分布，一马路往上的房子比如淮海华府动辄能卖到1w+，但是像四马路桂花园小区这样的房子甚至卖不到5000，差别无非3个，学区、地段、配套。对于刚需一族来说，可能一马路往上的新房子是想都不敢想的，但是为了孩子能上123实验小学，西园二中这样的初中，为了不让孩子输在起跑线，都是八仙过海各显神通。好多人盯上了老早以前矿务局集资建房的一些老破小，对于老破小我的建议是，如果真的是为了孩子上学刚需用，可以买一些小户的，因为相对来说转手也更方便，但是如果是投资本人并不建议，动辄七八千的均价也是很多家庭一辈子的积蓄。

还有一点，要学会辨别真假学区房！！！

我就拿近期特别火爆的一马路新开的碧桂园来说，只能说地理位置和配套都还可以，但是学区可能就是导致瘸腿的一个重要问题。据本人了解，本来实验二小和二中的学区是在机场路以西，恰恰碧桂园在机场路东边，还是政府特批把实验二小划给了碧桂园，而且当时碧桂园嫌地价太贵想撤资，政府还退了一部分钱给碧桂园，在这个情况下才留住。

大家都知道义务教育小学中学缺一不可，碧桂园仅仅是小学好，但是中学还是四中（当然有销售嘴里的二中分校），分校这种东西，我之前在别的帖子里发表过自己的看法。遥遥无期的虚构属于无耻画饼行为，况且即使分校建成，学校的升学率也不是短期可以提升起来的，关于分校的升学率可以参考一中和天一历年考试成绩。购买学区房之前一定要提前把地段的问题弄清楚，有时候就因为一条小小的路，就能导致两栋楼之间学区差异巨大。

对于远期投资的看法，目前淮北的发展方向是往东南，也就是说，未来整个东南片区会是投资的重点区域，从万达的选址差不多可以看出来了。5-10年期间，不考虑目前配套问题，可以在这个方向自行选择。

对于开发商的看法，其实本人并不看好一些所谓品牌开发商，比如什么万科恒大这样的，因为本身品牌溢价率过高，导致这些开发商的房子要比其他开发商房价要高很多，况且未来也受到品牌溢价率的问题导致升值空间并不会很大。而且所谓精装房，其实用料都是材质很差的，最主要，我想没有谁愿意一栋楼里面每家装修都一样搞得跟宾馆似的吧。