山西省物业管理条例实施细则全文

　　第一章　总则

　　第一条　为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善居民的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条　本条例所称物业，是指房屋及配套的设施设备和相关场地。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第三条　配套设施齐全的物业推行物业管理;配套设施不齐全的，由物业所在地人民政府、建设单位(或者公有住房出售单位)和公用企(事)业单位完善配套设施。

　　鼓励机关、企(事)业等单位推行物业管理。

　　第四条　省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

　　设区的市、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　县级以上人民政府其他有关部门应当在各自的职责范围内，依法做好物业管理活动的有关工作。

　　第二章　业主和业主大会

　　第五条　房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

　　第六条　物业的承租人或者实际使用物业的其他人为物业使用人。

　　物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用人约定，但约定不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

　　第七条　一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

　　只有一个业主的，由其履行业主大会、业主委员会职责。

　　业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第八条　物业管理区域的划分应当遵循下列原则：

　　(一)方便居民的生活和工作;

　　(二)有利于对物业实施统一管理;

　　(三)有利于社区建设与管理。

　　第九条　有下列情形之一的，物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门可以将其确定为一个物业管理区域：

　　(一)属于独立封闭式小区的;

　　(二)处于同一街区或者位置相邻的;

　　(三)配套设施设备可以共享的;

　　(四)其他可以整治成一个物业管理区域的。根据前款第(二)、(三)、(四)项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于3万平方米。

　　物业管理区域划分后，设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。

　　第十条　物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明下列事项：

　　(一)物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积;

　　(二)共用设施设备情况;

　　(三)建设单位、产权单位;

　　(四)业主总户数、居住人口、产权构成比例;

　　(五)物业管理企业名称、管理时间。物业管理企业变更的，业主委员会应当及时向物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门备案。

　　第十一条　在一个物业管理区域内，有下列情形之一的，业主、建设单位(或者公有住房出售单位)、物业管理企业均可以向物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的报告：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的;

　　(二)房屋出售并交付使用的建筑面积不足50%，但自第一个业主入住之日起满2年的。

　　设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门应当自收到报告之日起30日内，指导成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

　　筹备组由业主直接推举产生的业主代表和建设单位(或者公有住房出售单位)组成。筹备组组成人员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。

　　第十二条　筹备组负责下列筹备工作：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)提出业主大会议事规则和业主公约草案;

　　(三)登记和确认业主身份，核定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)提出业主委员会委员产生办法草案;

　　(五)其他准备工作。筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，将前款所列内容以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。

　　第十三条　筹备组应当自成立之日起30日内，在物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。

　　第十四条　业主在首次业主大会会议上的投票权数由套(处)票和面积票组成，具体按照以下标准确定：

　　(一)住宅物业一套计10票，其建筑面积每满10平方米增加1票，不足10平方米的部分不计票数;

　　(二)非住宅物业一处计5票，其建筑面积每满10平方米增加一票，不足10平方米的部分不计票数。

　　业主在第二次及其以后的业主大会会议上的投票权数由业主大会议事规则规定。

　　第十五条　业主大会会议应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

　　业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则、专项维修资金使用和续筹方案，选聘和解聘物业管理企业，应当经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　第十六条　一个物业管理区域内业主在300人以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推举一名业主参加业主大会会议。被推举业主应当于参加业主大会会议7日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求推举业主的意见。凡需投票表决的事项，应当由推举业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，由被推举业主收集并提交业主大会，作为投票时的表决意见。

　　被推举业主因故不能参加业主大会的，推举业主可以另外推举一名业主参加。

　　第十七条　业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。

　　业主委员会委员的人数应当是5至15人的单数，业主委员会任期为3至5年，可以连选连任。

　　召开业主委员会会议必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。

　　第十八条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门备案：