2020年海南省土地管理法实施细则(全文)

第一章 总则

第一条 为了科学、合理地开发、利用、保护土地资源，适应海南对外开放、发展外向型经济的需要，根据《中华人民共和国土地管理法》，制定本实施办法。

第二条 海南范围内的土地，包括已开发和尚待开发的耕地、林地、水面、滩涂、荒山、荒地、建设用地等土地，均由海南、市、县人民政府统一管理。全面规划、综合开发、进行建设。

县级以上人民政府根据公共利益和开发建设需要，依法对集体所有的土地实行征用。被征地单位应当服从，不得阻挠。

第三条 海南、市、县国土局是同级人民政府统一管理本行政区域内城乡土地的职能部门，是国有土地产权的代表机关。

乡(镇)行政区域区的土地管理工作由乡(镇)人民政府负责。

第四条 实行土地有偿使用制度。土地使用权可以有偿出让、转让和抵押。允许外国和港澳台公司、企业或者个人(以下统称境外客商)参加土地开发、经营、承包。对已用的国有土地征收土地使用费，政府有计划地开发土地市场。

第二章 土地的权属管理

第五条 实行土地全民所有制和集体所有制。海南土地除法律规定属于集体所有以外，属于国家所有。

第六条 依法使用国有土地的单位和个人，对其所使用的土地只有使用权，没有所有权。未经县以上人民政府批准，任何单位和个人不得擅自改变土地使用权和土地用途。

第七条 全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用国有土地的，向县级以上人民政府国土局申请、登记，并领取国有土地使用证，明确其使用权。

拥用集体所有的土地的单位，向市、县人民政府国土局申请、登记，并领取集体所有的土地所有证，明确其所有权。

全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用集体所有的土地用于非农业建设的，向市、县人民政府国土局申请、登记，并领取集体所有的土地使用证，明确其使用权。

使用跨越两个以上行政区域的土地的单位，向上一级人民政府国土局申请、登记，并领取土地使用证;明确其土地所有权或使用权。

未经划拨使用的国有土地，由县级以上人民政府国土局登记造册，负责统一管理。

第八条 因土地使用权有偿出让、转让而改变土地权属和因转让地上附着物涉及土地使用权转移的，必须办是土地权属变更登记手续，更换或者更改土地证书。

第九条 县级以上人民政府国土局会同有关部门加强土地调查、统计等地籍管理工作。土地所有者和使用者有义务出示、提供土地调查、统计所需要的文件和资料，不得拒报、虚报或者伪造、篡改。

第十条 土地所有权或使用权发生争议，应由当事人协商解决，解决后报国土局备案。协调不成的，属于单位之间的权属争议，由县级以上人民政府国土局处理;属于县(市)际间的土地权属争议，由海南国土局处理;属于个人之间或者个人与单位之间的权属争议，由乡级人民政府或者市、县国土局处理。

当事对县级以上人民政府国土局或者乡级人民政府的处理决定不服的，在接到处理决定通知之日起三十天内，依法向人民法院起诉。逾期不起诉的，处理决定发生法律效力。

在土地权属争议解决之前，任何一方不得改变土地现状，不得破坏地上附着物。

第三章 土地的利用和保护

第十一条 海南、市、县人民政府负责编制各自行政区域的土地利用总体规划，对全省土地的开发、利用、保护、整治进行统筹安排和综合平衡。土地利用总体规划经同级人民代表大会审议通过，报上一级人民政府批准执行。

城市和村镇土地利用总体规划，结合城市和村镇建设总体规划进行。

第十二条 海南、市、县国土局应根据土地利用总体规划和开发建设进度，会同有关部门编制年度、中期用地计划和土地开发计划，对土地利用实行计划管理。

第十三条 各类自然保护区、高产农田保护区、热带作物保护区以及其他名优特产品保护区的土地，不得作为建设用地。因特殊需要必须征用时，须报经海南人民政府批准。

第十四条 风景名胜区和文物保护区应规定保护范围，编制保护发展规划，加强土地管理，保证旅游资源的合理开发利用。

第十五条 各项建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地;可以利用劣地的，不得占用好地。

人民政府鼓励单位、集体和个人在统一规划和计划的指导下，对荒山、荒地、滩涂和闲散废弃地进行开发整治利用。

第十六条 从事开矿、采石、挖砂、取土等经营活动需要使用土地的单位和个人，必须向县级以上人民政府国土局申请，经批准后方可使用土地，开矿、采石、挖砂、取土后能够复垦的土地，用地单位或个人负责复垦，市、县国土局对复垦的土地进行验收，对无力复垦的，用地单位或个人应当支付复垦费，由市、县国土局组织复垦。

第四章 土地的经营管理

第十七条 海南的土地实行有偿使用制度，系指对土地使用权实行有限期的有偿出让、转让和人民政府向国有土地使用者征收土地增值税，土地使用费。

集体所有土地只有不改变使用性质才能实行有偿出让，具体办法另行规定。

第十八条 市、县人民政府授权国土局主管本市、县的土地使用权有偿出让、有偿转让事务，成立相应的土地交易、评估、仲裁、咨询等服务机构。

土地使用权的有偿出让和转让均在土地交易所进行。

第十九条 实行使用权有偿出让的国有土地，包括建设用地、农业用地、矿山、水面、滩涂等。

地下各类自然资源、矿产、文物等埋藏物、隐藏物不在出让范围内。

第二十条 境外客商以及国内机关团体、企事业单位和个人均可以通过有偿出让和转让获取土地使用权。

第二十一条 土地使用权有偿出让采取以下方式：

一、协议出让;

二、公开招标;

三、公开拍让。

第二十二条 国地局根据土地的不同用途、不同位置，规定不同的出让年限，土地使用权的出让年限一般不超过七十年。

使用期满，土地使用权和地面附着建筑物由当地政府无偿收回。需要拆除的附着物，由受让者拆除或交纳拆除费;需要继续使用土地的，必须办理续用手续，同时补交续用期地价;使用期未满而因公共利益需要，政府可提前收回土地，给予用地者经济补偿，或出让其他土地交换。

第二十三条 地价款应按出让合同中规定的币种支付。

收取的地价款，市、县国土局可提留百分之三(百分之一上交海南国土局，百分之二留给本市、县国土局)用于土地管理。其余的交市、县财政，其中百分之三十上交海南财政。

第二十四条 通过政府有偿出让获取土地使用权的用地者，在符合有关规定的条件下，可以转让土地使用权或向中外银行及其他金融机构抵押货款，但是只能转让或抵押规定使用年限内的余期使用权。

土地使用权的转让包括赠与、出售、交换及合法继承、转让的方式可凡当事人自行确定。

土地在出让和转让时须经公证机关公证。

第二十五条 在本规定颁布之前，已被机构团体，企事业单位、部队和个人占用的国有土地，也要实行有偿、有限期使用制度，即由国土局重新确定使用年限和向政府交纳土地使用费。具体办法另行规定。

上述用地单位和个人如有偿转让土地使用权必须向市、县国土局申报，依法办理转让手续，其转让所得的地价款，百分之五十归原单位或个人，百分之五十归市、县财政用于基础设施建设。

严禁私自转让用地、私自利用土地与他方合作建房、开办企业，严禁利用土地从事非法经营活动。

海南、市、县人民政府按本条及第二十三条规定收取的地价款应用于市政建设或当地的基础设施建设，不准挪作他用。

第二十六条 出让和转让土地使用权，土地受让者须到当地国土局办理登记或变更登记领取土地使用证。受理抵押的银行或金融机构，在办理抵押时应向国土局履行登记。未登记的出让、转让和抵押行为均属非法行为，不受法律保护。

第二十七条 受让者取得土地使用权后应交纳契税。

有偿出让和转让的土地在使用和转让中产生增值， 用地者和转让者应交纳土地增值税。

税收的办法另行规定。

第二十八条 海南、市、县人民政府分别建立土地开发建设基金。

土地开发建设基金包括土地使用权有偿出让和转让中政府收取的地价款、土地增值税和土地使用费。

第五章 建设用地管理

第二十九条 建设用地包括国家建设用地、城镇集体企业建设用地、外商投资企业用地、乡(镇)村集体建设用地和城乡居民个人建房用地。

第三十条 除乡(镇)村集体建设用地和农村个人建房用地外，其他建设用地一律实行土地使用权有偿出让和转让。土地有偿出让需要占用集体所有土地的，需由政府按照用地计划和土地开发计划统一征用。

凡经政府批准征用的土地，在完成征地手续后，即属于国家所有。

第三十一条 征用土地的审批权限：

县级人民政府(含通什市)批准耕地(含水田、菜地、旱地、园地、鱼塘。下同)三亩以上，其他土地十亩以下。

海口市、三亚市人民政府批准耕地十五亩以下，其他土地三十亩以下。

超过以上限额的，按规定的审批程序报海南人民政府批准。

第三十二条 征用集体所有土地，由国土局代表政府与被征地单位签订征用土地协议，按规定支付土地补偿费、育苗补偿费、附着物补偿费和安置补助费。

一、土地补偿费

(一)征用水田，按征用前三年平均年产值的六倍补偿;征用菜地、旱地、园地和鱼塘、按征用前三年平均年产值的五倍补偿。

(二)征用已种植但尚未收益的园地，可按邻近同类作物圆地前三年平均年产值的三至四倍补偿。

(三)征用用材林地和经济林地，按被征林地平均年产值的五至十倍补偿。

(四)征用其他土地，按不超过当地旱地前三年平均年产值百分之五十的额度补偿。

二、青苗补偿费

属短期作物，按一造产值补偿;属多年生作物，根据其种植期和生长期长短给予合理补偿;人工林地和零星树木按实际价值补偿;非人工林地，被征用单位自行砍伐的人工林地，或者开始协商征地后突击抢种的作物，不予补偿。

三、附着物补偿费

扩除单位或私人的房屋设施，由政府按当地统一产价标准补偿。房屋所有者要回房产的，按原有建筑面积补回面积相当的房屋，对拆除华侨、港澳台胞的私人房屋，必须报县级以上人民政府批准。

水井、填墓和其他附着物，按实际情况合理补偿，开始协商征地后突击抢建的附着物，不予补偿。

四、安置补助费

征用耕地的安置补助费，依照《土地管理法》第二十八条的标准计算，征用林地的安置补助费，按林地的土地补偿费的百分之五十计算。

征用宅基地和未计税的土地，不付给安置补助费。

第三十三条 征用土地的各项补偿费和安置补助费除属于个人的附着物和青苗的补助费付给所有人除外，均由被征地单位用于发展生产，不得挪作他用，任何单位和个人不得占用。

因土地征用造成的多余劳动力应通过发展乡(镇)村企业等途径，加以安置;安置不完的，可由劳动部门安排符合招工条件的人员到用地单位或有安置能力的单位就业，并将相应的安置补助费转拨给吸收劳动力的单位。

第三十四条 被征用的耕地原负担的农业税和粮食任务，应相应减免，按有关规定应缴纳的耕地占用税、复垦基金和城郊新菜地开发建设基金，在土地使用权有偿出让给用地单位时应计入地价。

第三十五条 市、县人民政府根据城镇建设总体规划和土地开发计划，对征用的土地统一规划、统一开发。

实行竞争开发政策，由国土局对需开发的用地组织招标。经国土局资信审查，有一定资金和技术力量的，在工商行政管理部门注册登记的国内外开发公司，均可以参加投标。中标者由国土局核发用地许可证。

国土局要对土地开发实行监督，检查和处理违反出让协议和有关规定的行为。

第三十六条 开发公司不得有偿转让未开发的土地。

使用已开发的土地或购买开发建成的商品房的单位和个人，均应按照本规定第二章的有关条款，到国土局办理土地使用权变更登记，领取土地使用证。

第三十七条 乡(镇)村建设需要使用集体所有土地的，须持县级以上人民政府批准的计划任务书或其他批准文件，向县级以上人民政府国土局提出用地申请，按照本规定第三十一条的审批权限办理，并按第三十二条的规定支付补偿费。

第三十八条 乡(镇)村公共设施、公共事业建设需要使用集体所有土地的，经乡级人民政府审批;使用耕地的，按第三十一条规定的审批权限报上一级人民政府审批。、

第三十九条 农村居民、回乡落户的职工、军人以及华侨、港澳台同胞申请在农村建住宅用地，需按下列规定办理：

一、使用原有宅基地，由乡级人民政府批准并办理用地手续。

二、使用耕地和村内空闲地的，经乡级人民政府审核、报县级人民政府批准，由县级国土局办理用地手续。

第四十条 城乡居民个人建住宪的，须严格控制每户占地面积，各市、县人民政府可在下列限额内结合本地实际情况规定具体标准：

平原地区，60平方米以下;丘陵地区，120平方米以下;山区，150平方米以下;人多地少地区和城镇郊区，50平方米以下。

第四十一条 个体工商户、农村承包经营户、个人合伙从事非农业生产、经营活动，应当充分利用原有宅基地，确需另外使用土地的，由本人持有关部门证明，提出申请，经乡级人民政府审核，按照第三十一条规定的审批权限，由市、县人民政府批准。

第四十二条 需要临时使用国有土地或者集体所有土地的单位和个人，必须向县级以上人民政府国土局提出临时用地数量和期限的申请，经县级以上人民政府批准，由国土局核发临时用地许可证。在临时使用的土地上，不得修建永久性建筑物或者擅自改变土地用途，临时使用期满必须恢复土地原貌，及时归还，不得转让。

临时使用土地需要补偿的，参照第三十一条规定办理。

第四十三条 由政府有偿出让或原经批准使用的土地，闲置两年未用的，报经原批准机关收回土地使用权，另行统一安排使用。

第六章 法律责任

第四十四条 在处理土地权属争议的过程中，凡采取非法手段毁坏地上经济作物和地上附着物的，要赔偿损失。对情节恶劣造成财产重大损失者和挑起仲突的直接责任者，要依法追究刑事责任。

第四十五条 对阻挠国家征用土地，煽动群众闹事、影响国家建设构成犯罪的，要依法追究刑事责任。

第四十六条 批准征地后，被征地单位如无正当理由拒不接纳补偿费、安置费的，其费用由市、县国土局无息代管。超过一年仍不领取的，按无主款上缴市、县财政局作为地方财政收入。被征地单位如不服，可在接到征地批准书之日起三十天内向人民法院起诉。逾期不起诉的，由市、县国土局申请人民法院强制执行。

第四十七条 未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，责令退还非法占用的土地，限期拆除没收地上附着物，并处以一千元以上，二万元以下的罚款，对非法占地单位的主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。

超过批准用地数量多占的土地按非法占用土地论处。

第四十八条 未经县级以上人民政府批准，擅自改变国有土地用途的，责令限期改正，并处以一万元以下罚款。对逾期不改者，经县以上人民政府批准，收回其土地使用权。

第四十九条 凡违反规定进行的国有土地使用权转让，抵押等活动，均属无效，没收非法所得以至由政府收回其土地使用权。

集体经济组织非法转让集体土地的，没收其非法所得。非法转让的土地如进行非农业建设的，由县级以上人民政府收归国有。

开发单位未经批准有偿转让未开发的土地，属非法倒卖土地，除没收其所得地价款外，对主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。

第五十条 县级以上人民政府国土局工作人员在执行土地管理公务时，违犯法律、法规，由所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第五十一条 阻挠、刁难国土管理人员执行土地管理公务的，提请公安机关按照《治安管理条例》，以拒绝、阻碍国家工作人员依法执行职务论处。

第五十二条 本规定所规定的行政处罚由县级以上人民政府国土局决定，当事人对行政处罚决定不服的，可以按法定期限向人民法院起诉;期满不起诉又不履行的，由国土局申请人民法院强制执行。

第七章 附则

第五十三条 海南国土局根据本规定制定土地使用权有偿出让，转让办法和其他土地管理的具体规定、办法。

第五十四条 本规定由海南国土局负责解释。

第五十五条 本规定自颁布之日起施行。过去行政区有关土地管理的规定、办法、与本规定抵触的，按本规定执行。