2020年二手房增值税如何计算

　1、增值税怎么收取?

　　基本税率为17%;纳税人销售粮食、自来水、暖气、图书等货物时，实行13%的低税率;提供交通运输业服务的，实行11%的低税率;提供现代服务业服务的，实行6%的低税率;纳税人出口货物，税率为0，但是国务院另有规定的除外。

　　2、营改增对二手房交易产生什么影响呢?

　　“营改增”主要对个人二手交易的税收征管产生影响，此前营业税、个税、契税等，都是地税部门交税;“营改增”后，增值税要在国税部门交税，对征管有影响。

　　但是“营改增”具体政策没有出台，还难以判断个人二手房买卖交易中税负是否会变化。原来营业税是5%，改成增值税后，税率可能是6%，也可能是11%，还有可能适用征收率3%。

　　个人二手房交易中，需要交纳营业税的住房，税负是否变化还要看未来政策;但满2年住房免征营业税的政策，改成增值税后，应该会延续免征的优惠政策。

　　个人二手房买卖若改成增值税，则原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。

　　比如，某套住房房主购入时是100万，缴纳营业税5万元，1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元，买房方需要承担10万营业税。

　　在增值税条件下，依据增值税原理，若按常规办法、仅对增值部分征税，即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税，税率若为6%，需缴纳增值税6万元，税负有所下调;税率若为11%，需缴纳增值税11万元，税负有所上升。在增值税条件下，若按简易征收办法、以核定征收率征收，若征收率为3%，即对现在住房出售价格200万元征税，缴纳增值税6万元，税负也是减轻的。

　　不过，对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房，现有政策为差额征税，其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理，营改增的影响还要看未来具体政策。

　　由于具体政策尚未出台，不排除具体政策设计上有调整，可能会对最终税负产生影响。

　　3、现有的二手房交易增值税是怎么算的?

　　第一、根据当地城市已有房产信息交易系统进行查询进行核定;

　　第二、无法通过交易系统核定的房产，可以直接按照房产购买时毛坯市场评估价进行评估，政府可以以略高于市场评估价(5-10%)基础上进行差额计算，这样投资客或二手房的卖方也不会有什么意见。

　　第三、装修费用变数太多，这部分买卖双方另外签署一份合同，自行解决关于装修费用交易问题。

　　第四、贷款利息、中介费用、交易当中涉及的各种税费可以当做成本，征税前应在进行差额计算之后扣除这些成本;

　　第五、物业管理费不计算成本内容，原因很简单，投资客或购房者已经享受了物业管理管理服务，已经消费的不做成本考虑。

　　第六，理顺思路：按照毛坯房产的市场评估价进行差额计算，扣除贷款利息、中介费用、交易当中涉及的各种税费之后，再进行20%增值税的征税。

　　截至目前二手房交易税费费清单，如下：

　　一、契税：(1)首套房且面积90平米以下，成交价1%;(2)首套房且面积在90-144平米之间，成交价1.5%;(3)其他：成交价3%。

　　二、营业税：3.30新政规定，个人出售购买2年以上(含2年)的普通住房的，免征营业税。此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。

　　三、个税：个税的征收方式为：应纳个人所得税=计税价格1%(或1.5%、3%);普通住房1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。对于个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征个人所得税。

　　四、印花税：买卖双方各0.05%：

　　五、土地增值税：目前对个人销售住房暂免征收土地增值税。核定征收方式：应纳土地增值税额=计税价格核定征收率。一般城市土地增值税核定征收标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。

　　六、登记费：个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。

　　七、房地产交易手续费：新建商品房按照3元/平方米收取，由转让方承担。经济适用房减半收取，由买方承担。其他情况按6元/平方米收取，由交易双方各承担50%。

　　八、佣金：成交价3%，交易双方各付一半。

　　九、贴花：5元/套

　　十、评估费：评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。