2019年苏州限购政策或重启热点

近期，一二线城市地价疯涨，苏州更是“地王”频出。17日，苏州国土局却发出公告称，原本将要进行土拍的五幅地块暂缓出让，对此，不少业内人士猜测，苏州将进入下一轮政策收紧。此外，也有不少传言称，苏州再启动限购。对此，扬子晚报昨晚求证苏州市委宣传部，相关负责人表示，并未收到相关消息。

　　5月17日，苏州国土局官网发布了《苏州市区国有建设用地使用权网上挂牌出让补充公告》，公告中称，苏州市国土资源局于4月20日发布了苏地网挂〔2016〕3号苏州市区国有建设用地使用权网上挂牌出让公告，因规划优化原因，经市政府批准，以下地块暂缓出让。公告显示，五幅地块有三幅分布于姑苏区，剩余两幅分别位于相城区和高新区。从公告中可以看到，本次起拍价较高的狮山38号地块、姑苏拙政园北侧25号地块、相城元和33号地块均暂缓出让!

　　对此，不少业内人士推测，这些“准地王”的退场，这次土拍的结果将难以预料，这也可能意味着又一轮政策收紧。

　　此外，还有不少人传“苏州再启动限购”的消息。有媒体透露，5月17日下午，苏州市政府举行了例行会议，主题就是稳定房地产工作，会议通过了限购方案，拟于5月23日公布、24日执行。主要内容是，购房者须满足缴纳社保一年以上，个人所得税缴纳2年以上，另推出买房居住证满一年等硬性规定，以防炒房和补缴社保。苏州市政府有意要房企先放下拿地念头，否则市场继续疯狂，大部分房企更没有机会拿地。上述暂停出让的地块，有可能等政策出台之后，市场有所冷却了才重新推出。

　　据记者也向苏州市委宣传部求证，相关负责人表示，他对这一消息并不知情。

　　追问

　　一旦苏州重启限购，南京还远吗?

　　专业人士：概率很大，市场或大幅降温

　　昨晚，苏州和合肥两地不约而同传出可能楼市限购的消息，这在南京的地产圈里引发强烈关注。一旦苏州与合肥真的出台限购举措，南京会跟进吗?记者昨晚采访了楼市专家，普遍认为南京重推限购的可能性很大，市场也会因此而大幅降温。

　　“南京楼市需要‘降温’的压力一直很大，地王频出，房价涨幅居高不下，在全国70大中城市里位居前列，这已经引起了中央有关部门的高度重视”，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，一旦苏州与合肥两地落实限购，那么南京出台类似政策的可能性很大，毕竟南京楼市无论是“地王”的数量与价格，还是热门板块楼盘的销售速度与疯狂抢购的场景，都更加令人印象深刻，地方政府恐怕很难坐得住。

　　多位业内人士认为，南京市此前曾出台过平抑房地产市场的“宁十七条”，后来又推出“去库存”的10条意见，不过对楼市的影响有限，限购作为楼市调控的行政化手段，虽然受到不少人诟病，但却是较为有效的调控手段。

　　如果南京重启限购措施的话，对市场降温将起到立竿见影的作用。张辉认为，首先会体现在成交量上，买房人的需求受到抑制，等等看的观望心态重回市场，成交量将应声回落，“日光盘”、“夜光盘”或从市场消失;随后，相对位置偏远的非热门板块可能将降价销售，楼盘的优惠促销重回市场。在土地市场上，由于对未来预期有所调整，房企拿地的冲动将受到抑制，4.5万/?的超高地价恐成“绝唱”。

　　记者昨晚10点半电话采访了南京市房管部门相关人士，对于网传“南京房管局领导昨晚开会研究限购”的说法，该人士表示并无此事。据其了解，南京市目前尚未对限购等调控事宜进行过研究，也没有近期出台相关政策的计划。

　　部分一二线城市地价暴涨引业内担忧

　　开发商互相“抬轿”，不惜负债拿地

　　多个二线城市土地市场“高温”

　　近期，多个二线城市土地市场“高温”。今年前4个月，南京成交的15幅含住宅地块中，拍出7个区域“地王”;4月上旬，苏州拍卖的13幅地块创下平均高达200%溢价率，刷新了3个区的“地王”纪录;合肥4月底出让6宗地块，单日揽金超过110亿元，最高楼面价溢价率292.11%;厦门总价和单价双料“地王”也在4月底产生。

　　值得关注的是，几乎所有一线和热点二线城市都出现“面粉比面包还贵”的现象，即成交地块楼面价高于周边在售的商品房价格。

　　易居智库研究总监严跃进表示，在一线城市门槛渐高以及“沪九条”“深六条”等政策的压力之下，资金出现溢出效应，开发商开始争先布局热点二线城市。

　　有开发商负债抢地赌“明天”

　　拍下苏州最高溢价率318.86%地块的景瑞地产，近日再度拍下杭州一幅土地，一个月内景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元，几近全年销售额的一半。且该房企连续两年亏损，负债率高达135%。

　　开发商近期为何在一二线城市疯狂抢地?

　　一是“不缺钱，缺项目”。二是房地产成资金“避风港”。还有就是开发商互相坐庄解套。业内人士认为，开发商轮流坐庄、通过制造新“地王”解套旧“地王”也是造成地价节节上涨的重要原因。上海泗泾地王诞生后，最亢奋的莫过于在周边有在售项目的开发商。

　　除开发商相互“抬轿”外，开发商偶尔也“自己坐庄”。去年，华润华发联合体、阳光城集团均在上海先后两次刷新自己创造的区域“地王”纪录。

　　房企高杠杆拿地存隐患

　　在房地产企业利用金融市场不断加杠杆拿地的背后，是整个行业负债的攀升。业内担心，房企高负债、高杠杆存在违约隐患。“一家房企旗下的一个项目出问题，可能会出现连锁反应，很多金融机构要求提前兑付将导致多家房企资金链断裂。”

　　土地市场“疯狂盛宴”背后，是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑。中国建设银行首席经济学家黄志凌认为，一些地方政府提高基准地价，有的涨幅超过一倍，这说明其并未摆脱土地财政依赖，依然坐享土地增值收益。

　　上海财大教授陈杰认为，目前不少地方债务都依赖卖地收入来偿还，而土地也大多抵押给银行。一旦土地市场遇冷，政府卖地收入将大幅下降，土地抵押的债务将出现坏账风险。