广元二手房交易税费流程及首付比例限购政策

“未来几年内，广元新入市的楼盘会逐渐减少，楼市将会出现存量房交易大于增量房交易的局面，如果房地产税能够顺利通过并实施，将会更有力的刺激二手房市场，但是，买二手房注意事项你知道有哪些内容吗？在二手房交易过程中如何做到火眼金睛呢？”本文小编帮各位整理了关于广元二手房交易的一些相关知识点。包含广元二手房交易税费、广元二手房交易流程、广元二手房交易的首付比例相关知识，可供参考！

二手房交易缴纳的税费主要是增值税、附加税、契税以及个人所得税，这几种税跟我们购买的房屋类型紧密相关。房屋类型分为普通住宅和非普通住宅，满足其中一条即为非普通住宅：1、建筑面积大于144?；2、成交价格大于各自区内规定价格。

一、营改增后个人二手房买卖都缴哪些税？

1、卖方缴哪些税？

卖方缴纳的税种有：增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、个人所得税、印花税。

2、买方缴哪些税？

买方缴纳的税种有：契税、印花税。

01、增值税

1、卖家房屋年限＜2年时，增值税=房屋总价/1.055%；

2、当二手房性质为非普通住宅时，增值税=（房屋总价-房屋原价）/1.055%；

（此处房屋原价为卖家当初购买房屋时的国土局备案价）

3、除去以上两种情况，其他任何情况增值税都是免征的。

02、附加税

附加税恒定为增值税的12%，则附加税=增值税12%。

（通俗理解：没有增值税，就没有附加税）

03、契税

1、当二手房性质为非普通住宅时，契税=（房屋总价-增值税）3%；

2、当二手房性质为普通住宅时：①面积≤90?，契税=（房屋总价-增值税）1%；②面积≥90?，契税=（房屋总价-增值税）1.5%。

04、个人所得税

1、卖家二手房购买年限≥5年，且为卖家家庭唯一住房时，免征个人所得税；

2、当二手房性质为普通住房，且购买年限＜5年或者不是卖家唯一住房时，个人所得税=（房屋总价-增值税）1%；

3、当二手房性质为非普通住房，且购买年限＜5年或者不是卖家唯一住房时，个人所得税=（房屋总价-增值税）1.5%。

二、个人二手房买卖的相关优惠政策有哪些？

（一）增值税政策

（二）土地增值税政策

自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（三）个人所得税政策

个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

（四）契税政策

自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房的，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

（五）印花税政策

自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收印花税。

三、市场上的常用避税手法有哪些？存在哪些风险？

（一）“阴阳合同”。

是指二手房交易买卖双方及中介公司在申报房价时，以低于实际成交的价格签订虚假协议申报纳税。

风险分析：

1、卖方的风险，买方有可能根据低报的过户价格来付款，不再按照原购房价格成交；

2、买方的风险，当此房产再次出售时，先行做低的过户价将拉大买卖差额，反而增加再次出售的成本，同时银行贷款的实际比例也会因此而降低。

（二）延期过户。

此方法为主要针对增值税和个人所得税的避税方式，因为增值税有转让超过2年的房子有减免税优惠，个人所得税有转让超过5年的家庭唯一住房免税优惠。

风险分析：

1、当交易未完成时段内二手房市场价格大幅波动时，会有很大一部分卖方或买方选择“宁可赔付违约金，也要终止履行合同”，从而损害对方利益；

2、当税收政策出现较大波动时，双方对新产生的税负不能达成一致导致解除合同。

（三）先租后买。

实际是延期过户避税方式的进化版本，两者在本质上是一样的。

风险分析：

1、较长时间内无法办理交易过户手续，所购房的产权并不是买方的，买卖双方无论哪一方反悔都会造成纠纷。

2、“租赁期间”政策发生变化，买卖双方的风险都将会很大；

3、因为增加了租赁合同关系，纳税成本和违约成本将更高。

（四）假赠与。

实际是“阴阳合同”，是买卖双方在达成交易意向后，私下签订一份买卖合同，之后再到公证处办理房屋赠与合同，规避增值税及其附加税费。

风险分析：

1、完全是一种逃税行为，交易过程中一旦发生纠纷，不仅不会受到法律保护，还将被追究一定的法律责任；

2、如果房子在5年之内再次交易过户，加大卖方交易成本。

（五）虚报唯一住房。

个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

风险分析：

有关部门未对“唯一住房”作出明确、具体的界定，无形中增加了操作过程的税务风险。