珠海经济特区物业管理条例(征求意见稿)新解读

5月12日，珠海市法制局发布《珠海经济特区物业管理条例(征求意见稿)》，公开征求意见。据悉，新的条例首次将覆盖范围扩至各区，并提出对不按时缴纳物业管理费、物业专项维修资金以及相关分摊费用的业主，相关信息将依法公示并纳入个人征信系统。

　　据了解，珠海曾在1996年和2007时先后出台过《珠海市住宅小区物业管理条例》以及《珠海市物业管理条例》，其适用范围仅适用于主城区，本次征求意见稿首次将“珠海市”升级为“珠海经济特区”，珠海市物业管理行业协会相关负责人表示，这意味着新的条例将适用于珠海各个行政区，相比以前的条例覆盖范围有所扩大。

　　在征求意见稿中，特别明确了珠海市物业专项维修资金的收缴方式、标准以及相应部门的职责，明确市、区两级物业管理行政主管部门在物业管理活动中的指导、监督、管理职责，并对业主大会的成立、业委会的运作等进行规范，其中，对不按时缴纳物业管理费、物业专项维修资金以及相关分摊费用的业主或者非业主使用人，市、区有关部门应当将相关信息依法予以公示并纳入个人征信系统，是新增内容。珠海市物业管理行业协会相关负责人分析，该条款在珠海是首次出现，但在国内很多城市已在执行，这是整个社会诚信体系的重要组成部分。

　　征求意见稿中特别提出，要建立物业管理电子投票系统，法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过电子投票系统进行投票，为业主参与物业管理区域内的公共事务提供方便、快捷的决策方式。珠海市物业管理行业协会相关负责人表示，国内物业管理不仅在观念上需要更新，在执行手段上也需要一些新的方法，“虽然这只是个很小的细节，但也是个亮点”。

　　《条例(征求意见稿)》对物业管理区域、业主大会、物业配套设施设备、物业管理服务、物业维修等内容作出了具体规定。

　　建立物业使用人诚信体系

　　据了解，《珠海市物业管理条例》自2008年4月1日起颁布施行以来，对规范我市物业管理市场、推动我市物业管理工作起到了积极作用。但随着我市物业管理行业的发展，物业管理新矛盾、新问题不断产生，原条例已不能满足当前的实际需要，亟需重新制定条例进行相应的修订补充和完善。

　　物业费收不齐，是物业公司普遍的“老大难”问题。为破解这个难题，《条例(征求意见稿)》中增加了诚信管理的内容，提出建立物业服务企业、物业从业人员、业主以及非业主使用人诚信体系。对于不按时缴纳物业管理费、物业专项维修资金以及相关分摊费用的业主或者非业主使用人，市、区有关部门应当将相关信息依法予以公示并纳入个人征信系统。

　　同时，《条例(征求意见稿)》还提出建立物业管理电子投票系统，法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过电子投票系统进行决策。

　　明确首次业主大会设定基本程序

　　“因为受到申请人数限制、物业公司不愿配合等影响，业主大会成立难问题普遍存在。”市法制局相关科室负责人告诉记者，征求意见稿将我市正在实施的《珠海市业主大会和业主大会委员指导规则》进行细化完善，明确了首次业主大会设定的基本程序、费用分担、业主委员会委员资格、业主大会社团组织登记制度等。

　　《条例(征求意见稿)》规定，开发建设单位应当在符合业主大会设立条件之日起三十日内将有关情况书面报告街、镇，并在物业管理区域内张贴公告告知业主。筹备召开首次业主大会所需费用由开发建设单位承担。

　　《条例(征求意见稿)》明确了首次设立业主大会的要求。物业管理区域内，符合下列情形之一的，百分之二十以上的业主可以联名向街、镇提出设立业主大会的书面要求：已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积或者先期开发部分建筑面积百分之五十以上的;首套房屋出售交付使用超过二年，交付使用的建筑面积已达物业管理区域总建筑面积的百分之三十以上的。

　　此外，《条例(征求意见稿)》还规定，开发建设单位应当符合业主大会设立条件之日起七日内向街、镇提交业主清册。开发建设单位未在规定期限内提供业主清册的，区物业管理行政主管部门应责令其七日内提供。逾期仍拒不提供的，区物业管理行政主管部门依法予以处理。

　　小区停车位不得只售不租

　　小区停车位，是卖还是租?业主、物业公司到底谁说了算?近年来，为了停车位的事，经常有业主和物业、开发建设单位发生纠纷。《条例(征求意见稿)》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主;业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。

　　《条例(征求意见稿)》也加强了对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性监管，提出应建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。

　　受到市物业管理行业协会警告、业内通报批评和公开谴责的物业服务企业，六个月、一年、二年内不得参加物业服务招标投标，业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。

　　“征求意见稿还新增了物业管理区域专章，包括物业管理区域备案、现状认定、分割等内容，主要解决目前我市大多数物业管理区域划分不明，导致在设定业主大会时纠纷不断的问题。”市法制局相关科室负责人表示。

　　物业专项维修资金归业主所有

　　关于物业维修，《条例(征求意见稿)》规定，开发建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担保修期间的物业保修责任。保修期满后，物业专有部分的维修、更新费用，由相应业主自行承担。

　　作为房屋的“养老金”，物业专项维修资金事关千家万户的安居乐业。《条例(征求意见稿)》规定，一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金归业主所有。市、区应当设立物业维修资金管理机构，依法对辖区内物业专项维修资金进行监督管理。物业专项维修资金管理办法由市人民政府另行制定。

　　《条例(征求意见稿)》提出，市物业管理行政主管部门应当在商业银行设立物业专项维修资金专户，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。各个物业管理区域的物业专项维修资金应当存入物业专项维修资金专户。

　　专项维修资金的动用，一直是困扰小区物业的难题。《条例(征求意见稿)》规定，决定对全体共有的物业进行维修的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占全体业主人数三分之二以上的业主同意。决定对部分共有的物业进行维修的，应当经专有部分占部分共有部分建筑物面积三分之二以上的业主且占部分共有部分业主人数三分之二以上的业主同意。