新版兰州物业管理条例解读

物业费执行市场指导价也需与业主协商

　　物业服务怎么收费，是不是实行市场调节价后就完全由物业企业决定?对此，《条例》明确：根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。保障性住房、房改房、国家规定的老旧住宅小区和前期物业服务收费实行政府指导价，其他类型的物业服务收费实行市场调节价。政府指导价的适用范围和收费标准由价格主管部门制定。市场调节价的物业服务收费标准应当在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，并报区(县)物价部门备案。

　　业主不得将住宅擅自变为经营性用房(含开网店)

　　对于目前常见但又让小区住宅户头疼的“商住混合”现象，是否有新办法新规定，小区内的其他业主或者物业企业是否无权干涉某位业主擅自改变房屋用途呢?新《条例》规定：业主不得将住宅改变为经营性用房(含开网店)，不得将住宅出租用于经营性活动(含开网店)，工商行政管理部门不得向前述两种将住宅改为经营性用房的经营活动颁发营业执照。临街住户，需将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意并向业主委员会和物业服务企业备案。

　　《条例》明确小区业主大会有十三项“决定权”

　　小区作为一个有多名产权人组成的共同体，聘请物业服务企业管理很有必要，但掌握“决定权”做自己的“主人”也很重要，成立业主大会，推选业主委员会成员，对小区业主未来的生活品质提高极为重要，但业主大会到底有哪些权利，是许多业主不熟悉的，新《条例》明确，业主大会有13项“决定权”，包括共有部分的经营及收益、共有道路及场地的停车位收费及管理等，具体包括：(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则;(二)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;(三)选聘和解聘物业服务企业;(四)筹集和使用专项维修资金;(五)改建、重建建筑物及其附属设施;(六)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;(七)改变共有部分的用途;(八)利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用;(九)利用业主共有的道路、场地设置车位及管理收费事项;(十)批准业主委员会议事规则;(十一)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;(十二)改变和撤销业主委员会不适当的决定;(十三)法律、法规或者管理规约约定应当由业主大会决定的其他事项。

　　物业企业不得擅自设置营业摊点

　　“小区电梯装的广告，经过你同意了吗?”近期，小区公共部分的经营使用权问题得到了不少业主的关注，一些物业企业悄然通过这种方式赚取广告费的“秘密”被公开，当然，还有一些“城心心”热门小区的物业服务企业通过出租小区广场摊位等方式赚钱的消息也受到了业主的质疑，这些做法合适吗?新《条例》明确规定，物业服务企业未经业主大会或者业主委员会同意，不得擅自在物业管理区域内进行下列活动：(一)改变物业共用部位、共用设施设备规划用途;(二)设置营业摊点;(三)许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事广告宣传、经营活动;(四)向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料;(五)提高利用业主共有的道路、场地设置的车位停车费标准;(六)其他与物业服务无关的活动。

　　新闻链接

　　12月29日，兰州市十五届人大常委会第二十八次会议听取了市人大法制委员会关于《兰州市物业管理条例(草案)》审议结果的报告，并分组审议《兰州市物业管理条例(草案二次审议稿)》(以下简称《条例(二审稿)》)。《条例(二审稿)》明确了业主大会的决定事项和业主委员会的任职条件，利用业主共有的道路、场地设置车位和管理收费由业主大会决定;物业服务企业未经业主大会或者业主委员会同意不得擅自提高利用业主共有的道路、场地设置的车位停车费标准，若违反且逾期不改正的，拟处5万元以上20万元以下罚款。

　　业主大会决定小区车位设置及管理收费

　　《条例(二审稿)》明确了业主大会的决定事项和业主委员会的任职条件。针对物业区域内的车位问题明确规定：“利用业主共有的道路、场地设置车位和管理收费、收益使用、公布方面的事项”由业主大会决定，同时，包括选聘和解聘物业服务企业、改建和重建建筑物及其附属设施、确定物业服务内容标准以及物业服务收费方案等，也由其决定。

　　另外，为防止物业管理委员代替法定的业主委员会和其权力的扩张，将物业管理委员会修改为临时物业管理委员会，并规定根据本小区的实际情况可以成立也可以不成立，还规定待业主大会成立后自行终止。

　　未经业主大会批准物业不得进行与“服务”无关活动

　　物业管理服务方面，物业服务企业要遵守做好物业管理区域内的门卫、巡逻、技防监控等秩序维护和安全防范工作，并接受公安机关的指导检查;为业主的身份、住宅等个人信息保密，未经业主本人同意或者法定事项不得向其他单位和个人透漏;积极配合供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关专业单位进入物业区域开展服务，为其提供便利等规定。

　　物业服务企业未经业主大会或者业主委员会同意不得擅自在物业管理区域内进行改变物业共有部位、共用设施设备规划用途;设置营业摊点;许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事广告宣传、经营活动;向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料;提高利用业主共有的道路、场地设置的车位停车费标准;其他与物业服务无关的活动。

　　同时，保障性住房、房改房、2000年以前建成的老旧住宅小区和前期物业服务收费实行政府指导价，其他类型的物业服务收费实行市场调节价。政府指导价的适用范围和收费标准由价格主管部门制定，市场调节价的物业服务收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　老旧住宅小区紧急情况下不可启用住宅专项维修资金

　　《条例(二审稿)》细化了住宅专项维修资金方面的规定。住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满之后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。还制定了一些符合实际的原则规定，包括可以进行保值增值运作、老旧住宅小区可以分期交存、可以在紧急情况下开通资金使用的绿色通道、可以就单幢住宅楼的维修单独表决或者征求意见等。同时，物业保修期内发生的维修、更新、改造责任和费用，由开发建设单位承担;保修期满后的维修、更新、改造责任和费用中规定，物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营设施设备部分，业主专有部门的，由业主承担;业主专有部分之外的，由相关专业单位承担等。

　　另外，《条例(二审稿)》还对物业使用的禁止行为予以明确，包括将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;违法搭建、改建建筑物、构建物;将住宅合租作为员工宿舍供多人居住，影响物业管理区域内的卫生和居民的正常生活等情况。

　　擅自强推销装修材料物业公司将受重罚

　　针对法律责任过少和针对性不强的实际，《条例(二审稿)》对该部分进行了细化和明确，对物业服务企业、业主、相关专业单位和政府及其部门以及工作人员设置了明确的法律责任。凡违反条例擅自在物业管理区域内进行改变物业共有部位、共用设施设备规划用途;向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料;提高利用业主共有的道路、场地设置的车位停车费标准的，由县级以上人民政府物业行政主管部门责令限期改正，有违法所得的，没收违法所得，逾期不改正的，处5万元以上20万元以下罚款。设置营业摊点;许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事广告宣传、经营活动的，由县级以上人民政府物业行政主管部门责令限期改正，有违法所得的，没收违法所得，逾期不改正的，处3000元以上3万元以下罚款。