佛山物业管理条例最新全文(附收费标准)

物业服务收费管理办法是为了为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》制定，由中华人民共和国发展改革委、建设部于2004年1月1日发布施行的相关管理条例，共计二十四条。那么佛山物业管理条例最新版全文是如何修订的呢？本文小编为你整理关于佛山物业管理条例最新全文、附收费标准的相关知识，希望对你有帮助。

第一章总则

第二章业主、业主大会、业主委员会

第三章前期物业管理第四章物业管理服务第五章物业的使用和维护第六章物业服务收费管理第七章行业管理第八章法律责任第九章附则

第一章总则

第一条【目的、依据】

为了规范住宅物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，加强基层治理和社区管理，营造和谐、安全、文明、整洁的居住环境，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》　等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条【适用范围】

本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本条例。

第三条　【物业管理的概念和管理原则】

本条例所称住宅物业管理（以下简称“物业管理”），是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理应当遵循政府监管、市场主导、社会参与、居民自治的原则，发挥政府、社区和业主的监督作用，促进居民社区的治理稳定，改善人民群众的居住环境和提高生活质量。

第四条【市房地产行政主管部门的职责】

市房地产行政主管部门组织实施本条例，负责全市物业管理活动的监督管理工作，制定全市物业管理活动监督管理工作的考核办法并组织实施。

第五条【区房地产行政主管部门的职责】

区房地产行政主管部门负责本区物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）物业服务企业和从业人员的监督管理；

（二）业主大会和业主委员会物业管理活动的业务指导与监督管理；

（三）物业管理区域、业主委员会、前期物业服务合同的备案；

（四）物业使用和维护的监督管理；

（五）住宅专项维修资金归集、使用的指导与监督；

（六）处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉；

（七）物业管理方面的其他监督管理职责。

第六条【街道办事处（镇人民政府）的职责】

街道办事处（镇人民政府）在区房地产行政主管部门指导下，负责对本行政区域内物业管理活动的日常监督管理，履行下列职责：

（一）指导和监督业主大会、业主委员会的组建和日常工作；

（二）负责业主委员会的备案；

（三）具体落实物业使用和维护的监督管理；

（四）公共收益开支公开情况的监督；

（五）协调处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的纠纷；

（六）物业管理方面的其他监督管理职责。

第七条【居（村）民委员会的职责】居（村）民委员会协助、配合区房地产行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），负责辖区内物业管理活动的监督、协调、指导和调解工作，履行下列职责：

（一）指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会；

（二）指导业主委员会的换届选举工作；

（三）指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动；

（四）协助有关行政管理部门对物业管理活动进行监督，协调处理辖区内物业管理的日常事务；

（五）依法协调处理物业管理纠纷，开展人民调解工作；

（六）法律法规规定的其他职责。

第八条【主要行政管理部门职责和分工】

市、区相关行政管理部门在各自职责范围内，直接进入小区做好物业管理区域内的监督管理和投诉处理工作，区房地产行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）及居（村）民委员会应当予以协助。

价格管理部门对物业服务收费进行监督管理。

规划管理部门负责物业管理区域内的车位、车库的规划审批工作，对擅自改变物业使用功能、改变房屋外立面、非法搭建等违法行为予以认定。

城市管理行政执法部门负责查处物业管理区域内社会生活噪音污染、建筑施工噪声污染、饮食服务业油烟污染、向大气排放粉尘、恶臭气体或者其他含有有毒物质气体等违法行为，查处擅自改变房屋外立面、违法设置户外广告、违法加建改建扩建、违规装修、擅自改变房屋用途、乱摆卖违法行为等。

公安机关负责指导物业服务企业建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案，督促物业服务企业落实相关管理制度；配合流动人员和出租屋管理职能部门，做好物业管理区域内流动人口和出租房屋的管理工作；对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、违规停放车辆、危险化学品车辆等行为依法采取强制措施；打击物业管理服务中的欺行霸市行为等。

环境保护管理部门负责依法查处物业管理区域内排放有毒有害废物、辐射放射等违法行为。

质量技术监督部门负责物业管理区域内的电梯、公共游乐设施等的安全监督管理工作。

公安消防部门负责指导和监督辖区内的公安派出所督促本行政区域内的物业服务企业、居（村）民委员会以及其他单位和个人履行消防安全职责，落实防火、灭火措施。

工商行政管理部门负责查处物业管理区域内无照经营、虚假广告、侵害消费者权益等违反工商行政管理法律法规的行为。

人口与计划生育管理部门负责物业管理区域内的人口与计划生育工作。

卫生管理部门负责指导和监督物业管理区域内的疾病防控工作和“除四害”工作。

民政部门依职能负责指导和监督居（村）民委员会依照法律法规履行相关职责。

司法行政部门负责指导人民调解委员会对业主、物业使用人、建设单位、物业服务企业各方矛盾纠纷进行人民调解。

第九条【物业服务企业的职责】

物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定，为业主提供服务，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，处理业主、业主委员会、物业使用人在物业管理活动中的投诉，并配合政府有关部门、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会开展社区服务等相关工作，配合有关行政管理部门进入物业管理区域行使行政职能。

第十条【行业协会】

物业管理行业协会（以下简称“行业协会”）是由物业服务企业组成的社会团体法人，是物业管理行业自律组织。行业协会负责依法制定和组织实施行业自律性规范，制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营，组织行业培训，对物业服务企业之间的纠纷进行调解，维护物业服务企业合法权益。行业协会接受民政部门和房地产行政主管部门的业务指导和监督管理。

鼓励物业服务企业加入行业协会。

行业协会履行以下职责：

（一）保障物业服务企业依法执业，维护行业合法权益；

（二）总结、交流物业服务工作经验，推广先进物业服务技术；

（三）行业诚信管理、行业规范；

（四）组织行业业务培训和职业道德、从业纪律教育，进行考核；

（五）受理对物业服务企业的投诉或者举报，调解物业服务活动中发生的纠纷；

（六）发布物业服务收费信息。

第二章　业主、业主大会、业主委员会

第一节一般规定

第十一条　【业主和物业使用人的概念】

业主是指房屋的所有权人。

基于买卖、赠与、征收补偿等旨在转移建筑物所有权的法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的房屋受让人，可以认定为业主。

物业使用人，是指房屋的承租人和实际居住人。

第十二条【业主的权利和义务】

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备、住宅专项维修资金、公共收益的管理和使用；

（十）法律法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中，应当履行下列义务：

（一）遵守业主管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按时交纳住宅专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律法规规定的其他义务。

第十三条　【业主大会和业主委员会】

业主依法成立业主大会，选举业主委员会。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法行使职权。

第十四条【物业管理区域】

物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。物业管理区域备案由区房地产行政主管部门负责组织实施。

旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要聘请物业服务企业实施物业管理的，由街道办事处（镇人民政府）征求相关业主意见后，确定物业管理区域。

对物业管理区域划定有争议的，物业所在地区房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处（镇人民政府）、相关业主、居（村）民委员会的意见后确定。

物业管理区域备案由区房地产行政主管部门负责组织实施。

一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务。

一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第二节业主大会筹备组

第十五条【成立业主大会和产生筹备组的条件】

百分之二十以上业主可以联名向街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求。

已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，或者物业管理区域内首套房屋出售并交付使用已满两年的，建设单位应当在三十日内书面报告街道办事处（镇人民政府），并同时在物业管理区域的显著位置公告三十日以上。业主可以向街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求。

符合前两款情形之一的，街道办事处（镇人民政府）应当在三十日内指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。

第十六条【业主大会筹备组的组成及产生方式】

业主大会筹备组由业主代表、建设单位、居（村）民委员会代表以及街道办事处（镇人民政府）代表九至十五人组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表应当不少于业主大会筹备组人数的百分之六十。居（村）民委员会代表担任筹备组组长，组织、协调业主大会的筹备工作。筹备组中的业主代表，由街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会组织业主推荐产生。

业主可以联名推荐筹备组中的业主代表，但同一业主只能推荐1名候选人；业主联名推荐的业主代表根据联名推荐人数多少的顺序确定；联名推荐人数相同的，可以抽签确定排名顺序。

业主为法人或者其他组织，委托其工作人员参加筹备组的，应当提交书面委托书。

筹备组成员名单及简历应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公示十五日以上。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会协调解决。

建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）、已筹集的住宅专项维修资金清册等文件，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

业主大会筹备组不得泄露业主资料，不得将业主资料用于与业主大会筹备无关的活动。

第十七条【业主大会筹备组职责】业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召开首次业主大会会议。筹备组自成立之日起六个月内，组织召开首次业主大会会议但未通过管理规约和业主大会议事规则、选举产生首届业主委员会的，其工作期限延长三个月。超过六个月未召开首次业主大会会议的或超过九个月业主大会会议仍未通过管理规约和业主大会议事规则、选举产生首届业主委员会的，筹备组自动解散。街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会可以协助小区业主重新组织产生筹备组。

筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数，确定首次业主大会会议表决规则；

（四）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（五）制定业主委员会选举办法；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款（一）至（五）项内容应在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公告三十日以上，并书面通知全体业主。

筹备组的会议材料等应当妥善保管，并于本物业管理区域的业主委员会成立后五日内移交业主委员会。

第三节业主大会

第十八条【业主大会的职责】

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘、解聘、续聘物业服务企业；

（六）决定住宅专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（七）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（八）改建、重建建筑物及其附属设施；

（九）依法改变共有部分的用途；

（十）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（十一）改变或者撤销本物业管理区域内业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；

（十二）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

决定各个事项的具体条件按本条例第二十三条执行。

第十九条【业主大会会议】

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

经业主委员会决定或者百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

业主委员会不按照前两款规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以向街道办事处（镇人民政府）提出协助要求，街道办事处（镇人民政府）应当协调组织召开。

除业主委员会和街道办事处（镇人民政府）外，任何单位和个人不得召集业主大会会议。其他单位或者个人召集的业主大会会议决议无效。

业主大会会议召开时，物业服务企业、物业使用人以及相关单位应当予以协助。

第二十条【会前告知、公告、意见收集】

召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程以书面形式告知居（村）民委员会，同时在物业管理区域的显著位置公告，通知全体业主，该公告应当保留至业主大会召开。

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者通过市房地产行政主管部门建设的信息平台进行电子投票的形式。采用书面、电子投票等形式征求意见的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公告十五日以上。征求意见的结果应当在物业管理区域内显著位置公告三十日以上，业主有权查阅相关资料。

没有按照本条规定的程序、方式召开业主大会收集业主意见的，其结果不能作为业主大会表决结果。

第二十一条【业主代表】

业主可以以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的具体票数经业主本人签字确认后，由业主代表在业主大会投票时提交。

第二十二条【业主委托】

业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

第二十三条　【面积和业主人数的确定】

业主大会决定筹集和使用住宅专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

面积和业主人数按照下列方式确定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的建筑面积计算；　尚未登记的，暂按测绘机构的实测建筑面积计算；尚未实测的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算；无法按建筑面积计算的，按套内建筑面积计算。

建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。

（二）具有构造和利用上的独立性、能够排他使用并登记成为特定业主所有的车位、摊位等特定空间计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

（三）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一业主拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

（四）总人数，按照前项统计总和计算。

第二十四条【投票】

业主大会会议表决采用书面记名投票或者通过市房地产行政主管部门建设的信息平台进行电子记名投票的方式。

采用电子投票方式的，应当核实业主身份。电子投票视为业主真实意思表示，与书面记名投票具有同等法律效力。

任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。涉及上述伪造情形的表决视为无效。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。

每户业主的表决情况及统计结果应当在物业管理区域显著位置公告三十日以上，业主有权查询相关材料。

第二十五条【表决事项】

首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。管理规约不得违反法律法规或者损害社会公共利益。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成、成员任期及职务终止等事项作出约定。

第四节业主委员会

第二十六条【业主委员会的职责】业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主委员会履行下列职责：

（一）召集和主持业主大会，向业主大会报告工作；

（二）执行业主大会会议的决议、决定；

（三）代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费及其他相关费用；

（五）协助制订重大维修工程项目年度计划，协调、处理涉及物业管理的共同事务；

（六）监督物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用；

（七）组织业主委员会的换届选举工作；

（八）督促业主、物业使用人遵守管理规约；

（九）筹集和使用住宅专项维修资金；

（十）依照业主大会的决定对公共收益管理或者监督；

（十一）听取业主的意见和建议，接受业主、业主大会和有关部门的监督；

（十二）配合政府行政管理部门、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会做好物业管理和物业管理区域的社区建设工作；

（十三）调解处理物业管理活动中的相关问题；

（十四）法律法规规定和业主大会赋予的其他职责。

业主委员会对全体业主负责，接受业主监督，接受政府行政管理部门、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会的监督、指导。

业主委员会每年十二月向业主大会作工作报告，工作报告报送街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会，并在物业管理区域显著位置公告三十日以上。

第二十七条【业主委员会的组成及选举方式】

业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

业主委员会委员候选人由居（村）民委会组织业主推荐、业主联名推荐、业主自荐等方式产生。

业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。

业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票多少顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

第二十八条【业主委员会委员候选人的资格】

业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵纪守法、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力和组织能力；

（三）遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；

（四）具有必要的工作时间；

（五）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；

（六）业主大会议事规则规定的其他条件。

业主在本物业管理区域内存在以下行为之一的，不得成为业主委员会成员候选人：

（一）欠缴住宅专项维修资金或者违反本条例第五十九条规定且拒不改正的；

（二）连续欠缴物业服务费三个月以上或者累计欠缴物业服务费六个月以上。

业主委员会委员候选人应当书面承诺，自愿成为业主委员会委员，愿意在任期内积极为业主服务，保证公正廉洁、勤勉尽责。

第二十九条【业主委员会备案】

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，提交以下资料备案：

（一）业主大会议事规则、管理规约；

（二）业主大会的会议记录、会议决定和会议表决结果；

（三）业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况、分工安排。

业主委员会应当向区房地产行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）备案，并将相关情况书面报告居（村）民委员会。区房地产行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。

业主委员会收到备案回执后，应当将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位置公告三十日以上。

业主委员会换届或者备案情况发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告区房地产行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会。

第三十条【分期开发的业主委员会产生和委员增补】

分期开发的物业管理区域符合本条例第十五条第二款规定的，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会。

分期开发的物业管理区域已交付物业的业主选举业主委员会委员及候补委员的，应当按照未交付物业所占物业管理区域总面积的比例为尚未交付物业的业主预留名额。

新一期的业主入住后，应当增补业主委员会委员和候补委员，但增补后的业主委员会委员不得超过十五人。

第三十一条【业主委员会换届】

业主委员会任期届满三个月前，应当组织换届筹备小组，成员包括街道办事处（镇人民政府）代表、居（村）民委员会代表、业主委员会成员，由居（村）民委员会代表担任组长。筹备小组负责换届具体工作，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，街道办事处（镇人民政府）应当督促其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由街道办事处（镇人民政府）组织换届选举工作。

业主委员会任期届满前，应当委托有资质的审计机构对住宅专项维修资金、公共收益的使用情况以及业主委员会工作经费进行财务审计。

业主委员会应当在任期届满三日内，将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。对不按时移交的，业主或者新一届业主委员会可以申请街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会督促其移交；对拒不移交的，可以请求公安派出所协助移交。届满没有成立新一届业主委员会的，上述资料交由居（村）民委员会代为保管。

第三十二条【工作经费、工作补贴】召开业主大会的工作经费以及业主委员会的日常工作经费、工作补贴由全体业主承担，也可以依照业主大会的决定从公共收益列支。经费和补贴的筹集、管理和使用由业主大会决定。

业主委员会成员可以根据业主大会决议领取适当工作补贴。业主委员会委员工作补贴标准由业主大会决定。候补委员不领取补贴。

业主委员会应当于每季度结束十五日内将工作经费和工作补贴的开支情况在物业管理区域的显著位置公告三十日以上，接受业主监督。

第三十三条【业主委员会会议】

业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，可以召开业主委员会会议。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定或者使用印章必须经全体委员过半数同意。

召开业主委员会会议前，应当告知居（村）民委员会，并听取居（村）民委员会的建议。

业主委员会会议应当有书面记录，经出席会议的委员签字后存档。

业主委员会作出的决定应当于决定作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告三十日以上。业主委员会作出的决定应当以书面形式告知居（村）民委员会。

第三十四条【禁止的行为】

业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约、议事规则，不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费、提供优惠价格或者免费停车等有关便利；

（四）欠缴住宅专项维修资金或者违反本条例第五十九条规定且拒不改正的；

（五）在担任业主委员会委员期间连续欠缴物业服务费三个月及以上或者累计欠缴物业服务费六个月及以上；

（六）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

（七）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会未经业主大会表决通过，不得擅自决定选聘、续聘、解聘物业服务企业。

第三十五条【业主委员会委员职务中止、终止】

业主委员会委员有下列情况之一的，其委员职务自行终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）丧失民事行为能力的；

（三）任职期间被依法追究刑事责任的；

（四）以书面形式向业主大会、业主委员会提出辞职请求，并办理好移交手续的；

（五）法律法规以及管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员有下列情况之一的，经业主委员会会议决定中止其委员职务。经业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

（一）不履行委员职责的；

（二）利用委员资格谋取私利的；

（三）拒不履行业主义务的；

（四）侵害业主共同利益或者不公正履行职责的；

（五）本人及其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职的；

（六）其他违反本条例第三十四条、第五十九条的情形，或者因法律法规以及管理规约规定的其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第三十六条【业主委员会委员职务递补和公告】

业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告三十日以上，并书面报告区房地产行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会。

职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起三日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。拒不移交的，业主委员会可以请求居（村）民委员会、公安派出所协助移交。

第三十七条　【业主委员会委员补选】

业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足五人，或者后期物业的业主入住后需要增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

业主委员会委员超过五人但仍不足业主大会议事规则约定人数需要增补的，按照前款规定增补。

第三章前期物业管理

第三十八条　【前期物业企业选聘方式】

新建住宅应当实行前期物业管理服务。

建设单位应当依法通过招标的方式选聘物业服务企业实施前期物业管理服务，并签订前期物业管理服务合同。

建设单位应当按照以下规定时限完成前期物业管理招标投标工作：

（一）预售商品房项目的，应当在办理商品房预售许可之前完成；

（二）现售商品房项目的，应当在办理现售备案前30日完成；

（三）非出售的新建物业项目，应当在交付使用前90日完成。

连续两次公开招标投标人少于三个或者建筑物总面积不超过五万平方米的住宅物业，经区房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

分期开发的住宅物业，应当按依据本条例第十四条规定划定的物业管理区域进行前期物业管理招标。

前期物业管理招标由招标单位在市房地产行政主管部门的专家库抽取专家进行评标。招标所产生费用由建设单位承担，双方另有约定的除外。

第三十九条　【前期物业服务合同内容】

前期物业服务合同应当对前期物业管理范围、管理服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、合同解除、合同终止的处理方式等内容作出约定。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当与前期物业服务企业签订前期物业服务合同。

第四十条【前期物业服务合同终止及后续处理方式】

前期物业服务合同期限未满，业主大会召开会议并选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。

前期物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原服务内容和收费标准继续提供服务的，前期物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

前期物业服务合同期限届满，原物业服务企业不能按原服务内容、收费标准继续提供服务的，应当由业主委员会组织业主表决，重新选聘物业服务企业；符合本条例第十五条第一款、第二款规定，但业主大会尚未成立或者不能依法运作的，应当由居（村）民委员会在街道办事处（镇人民政府）监督、指导下组织业主表决，重新选聘物业服务企业；　未达到本条例第十五条规定条件，不能成立业主大会的，应当由建设单位在居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）的监督、指导下依法重新选聘物业服务企业。

第四十一条【建设单位预（销）售公告】

建设单位在预（销）售物业时，必须在预（销）售现场显著位置公告前期物业服务合同、规划设计要点、规划总平面图，规划总平面图应当特别标示物业服务用房、配电房、水泵房、垃圾房等的位置。

当物业服务用房存在用于员工饭堂、员工宿舍等可能对业主造成影响的用途时，应当在销售现场显著位置公告。

第四十二条【临时管理规约】

建设单位在预（销）售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害业主的合法权益。建设单位应当在预（销）售现场公告临时管理规约。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。临时管理规约至管理规约生效时自动终止。

物业买受人认为临时管理规约或者管理规约的内容违反法律法规或者显失公平的，可以申请区房地产行政主管部门依法协调处理。

第四十三条【临时管理规约、前期物业服务合同备案】

建设单位应当将临时管理规约报区房地产行政主管部门备案。

物业服务企业应当将前期物业服务合同报区房地产行政主管部门备案。

第四十四条【物业服务用房】

建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。先期开发部分未配置或者配置不足物业服务用房的，建设单位应当临时配置或者补充配置。

物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库、架空层、夹层和人防工程等，以及室内层高不足二点六米的房屋不得作为物业服务用房。

物业服务用房的所有权属于全体业主，物业服务企业在征得有利害关系的业主同意后可以将物业服务用房用作为本物业管理区域提供服务的企业员工的办公、宿舍、饭堂等用途，不得挪作他用。

物业服务用房不得分割、转让、抵押。

第四十五条【各部门（单位）对物业服务用房应履行的责任】

建设单位应将物业服务用房的建筑面积、位置、用途等指标在设计方案中载明。

规划行政管理部门应当依照法律法规、本条例的相关规定及规划设计规范的要求，审查物业服务用房的建筑面积、位置、用途等指标，在规划审批图纸上注明。对不符合本条例第四十四条规定标准的，依法不予颁发规划许可证。验收时，规划管理部门应当对物业服务用房上述指标进行规划验收。

房地产行政主管部门应当在商品房预（销）售时公告物业服务用房的建筑面积、位置、用途等指标。

不动产登记部门在办理所有权初始登记时，应当在不动产登记簿中注明物业服务用房的建筑面积、坐落、用途。业主有权查询。

第四十六条【查验与资料移交】

物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）物业管理区域划分资料；

（二）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（三）设施设备买卖合同及安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

（六）物业及配套设施的产权清单；

（七）物业服务用房的清单；

（八）业主清册；

（九）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

建设单位、物业服务企业不得泄露业主资料。物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动，应当妥善保存，不得遗失。

第四章物业管理服务

第四十七条【物业服务合同】

业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。

物业服务合同应当对物业管理范围、物业管理服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、住宅专项维修资金的管理与使用、物业服务用房的使用、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。

第四十八条【选聘、续聘物业服务企业方式】

经过业主大会决定选聘物业服务企业的，业主委员会应当将物业服务招标方案（选聘方案）和物业服务合同草案的内容在物业管理区域的显著位置公示十五日以上，征求业主意见。

居（村）民委员会或者建设单位按照本条例第四十条规定组织业主表决重新选聘物业服务企业的，应当将物业服务招标方案（选聘方案）和物业服务合同草案的内容在物业管理区域的显著位置公示十五日以上，征求业主意见。

经过业主大会决定续聘物业服务企业的，业主委员会应当将物业服务合同草案内容在物业管理区域的显著位置公示十五日以上，征求业主意见。

第四十九条　【招标选聘物业服务企业】

业主委员会根据业主大会的决定，采取招标的形式选聘物业服务企业的，由业主委员会在市房地产行政主管部门的专家库抽取专家进行评标。招标所产生的费用由全体业主承担，双方另有约定的除外。

第五十条【物业服务合同备案】

业主委员会与选聘、续聘的物业服务企业签订物业服务合同后，物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报区房地产行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）备案，同时以书面形式告知居（村）民委员会。

第五十一条【物业服务合同履约保证金】

业主委员会可以在物业服务合同中约定物业服务企业提交一定数额的物业服务履约保证金。履约保证金由业主委员会开立专门的账户保管。

第五十二条　【物业服务企业的选聘、续聘】

物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业。

业主委员会应当在业主大会后十五日内以书面形式告知物业服务企业业主大会选聘或者续聘的决定。

物业服务企业接受业主大会续聘决定的，应当在收到业主委员会书面告知十五日内与业主委员会续签物业服务合同。物业服务企业不接受业主大会续聘决定的，应当在收到业主委员会书面告知十五日内以书面形式告知业主委员会。

业主大会决定选聘新的物业服务企业的，应当在物业服务合同期限届满前一个月与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，不得强行提供物业服务并向业主收取物业服务费用。

第五十三条【提前终止物业服务合同的处理】

物业服务合同一方要求提前终止服务合同的，应当提前三个月书面通知对方，并以书面形式告知居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）和区房地产行政主管部门，同时在物业管理区域显著位置公告三十日以上。

责任方依照法律法规的规定或者物业服务合同的约定承担违约责任。

第五十四条【物业服务企业突然终止服务的处理】

物业服务企业因为被吊销、被解聘、解散或者单方退出物业管理区域的，为避免物业服务终止，业主委员会可以委托新的物业服务企业暂行管理，并书面报告街道办事处（镇人民政府）。临时物业服务合同中应当约定该合同于业主大会选聘物业服务企业后合同生效之日自动终止。业主委员会应当自上述情形发生之日起三个月内按照本条例规定重新选聘物业服务企业，并按照本条例第五十条的规定备案。

第五十五条【物业服务企业退出移交资料】

物业服务企业退出时，应当向业主委员会移交下列资料和财产，并配合新物业服务企业做好交接工作，物业服务企业将经交接双方确认的移交资料清单以书面形式告知街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会：

（一）本条例第四十六条规定的资料；

（二）物业管理服务期间改造、维修、保养、运行有关物业形成的技术资料；

（三）物业服务用房；

（四）物业管理服务期间配置的固定设施设备；

（五）采用酬金制计费方式的物业管理项目，发生的物业服务费结余，及用物业服务费购置的资产及物品；

（六）其他应当移交的资料和财产。前款所称的酬金制计费方式，是指在预（销）售的物业的管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分全部用于物业服务合同约定的物业服务支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理计费方式。

物业服务企业在物业管理服务期间出资或者垫资配置的固定设施设备，应当与业主委员会协商处理，协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁。影响物业服务区域业主生活安全的设施设备，物业服务企业不得强行拆除。

第五十六条　【物业服务企业不交接、退出的处理】

物业服务合同期限届满或者依法终止，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主大会决定有异议等理由拒绝办理交接。

原物业服务企业拒不退出物业管理区域的，业主委员会、新物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，物业服务合同的利益相关方应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。

第五十七条【新物业服务企业的交接查验】

新物业服务企业承接物业时，应当在业主委员会的监督下与原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

查验时，新物业服务企业应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人共同签字。查验记录应当以书面形式告知街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会。

新的物业服务企业和原物业服务企业对查验结果存在争议的，应当在查验记录中载明，并明确解决办法。

第五十八条【纠纷解决方式】

业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务，协调、处理业主、物业使用人对物业管理服务的投诉。

物业服务企业应当听取业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议，及时处理投诉，改进物业管理服务。

物业服务企业不及时处理业主、物业使用人投诉的，居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）、区房地产行政主管部门及区相关行政管理部门应当及时协调处理。物业服务企业损害业主、物业使用人合法权益的，区房地产行政主管部门及区相关行政管理部门应当责令其限期整改，物业服务企业应当按期整改。

街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应当依法建立物业管理纠纷人民调解委员会，及时协调解决物业纠纷。

业主认为物业服务企业违反合同约定的，可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

第五章物业的使用和维护

第一节一般规定

第五十九条【物业管理区域内禁止的行为】

物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（二）违反法律法规以及管理规约，改变物业用途，未经有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房；

（三）将没有防水要求的房间或者阳台等改为需要做防水处理的卫生间、厨房或者其他用途，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

（四）破坏或者擅自改变房屋外观；

（五）违法搭建建筑物、构筑物；

（六）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；

（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（八）擅自改变公共建筑和共用设施的用途；

（九）损毁树木、园林；

（十）生产、储存、经营不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，存放、铺设超负荷物品；

（十一）乱丢垃圾，高空抛物；

（十二）发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风；

（十三）擅自摆摊设点，无序停放车辆；

（十四）在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（十五）占用、堵塞、封闭消防通道，在消防通道上设置路障，损坏、挪用或者停用消防设备；

（十六）占用公用绿地种植蔬菜、果树；

（十七）违反法律法规规定饲养动物；

（十八）违反法律法规规定出租房屋；

（十九）法律法规和管理规约禁止的其他行为。

物业管理区域内发生上述行为时，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）以及相关行政管理部门，居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）、相关行政管理部门应当及时协调或者依法处理。

第六十条【装修规定】

业主或者物业使用人进行物业装饰装修，应当遵守法律法规、管理规约的约定。

业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订室内装饰装修管理协议，申报登记装饰装修方案，物业服务企业对装修行为进行监督，对隐蔽工程和防水工程进行现场检查。

建设单位出售物业时，不得承诺或者引导业主对物业进行加建改建。

物业服务企业对违反法律法规和管理规约规定的装饰装修行为，应当劝阻、制止，并及时报告有关行政管理部门，建设单位应当予以协助。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。

第六十一条【装修保证金】

房屋交付使用并经业主办理装修申报手续后，业主进行房屋装修的，物业服务企业为避免业主（或者装修企业）在装修过程中改变、损害小区共用部位、共用设施设备，可以依据行业协会或者业主委员会制定的标准向业主（或者装修企业）收取装修保证金。

除上述收费项目外，物业服务企业不得强制收取其他任何与装修相关的费用。

物业服务企业在收取装修保证金前应当与业主（或者装修企业）以书面形式约定双方的权利、义务、违规处理方法、装修保证金退还等内容。装修完工后，如果业主（或者装修企业）未造成共用部位和共用设施设备损坏的，物业服务企业应当自检查合格之日起五个工作日内全额退还装修保证金；造成损坏后，责任人修复或者折价赔偿的，其装修保证金应当在修复或者赔偿后的十个工作日内退回；　造成损坏且责任人拒绝修复或者折价赔偿的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

第六十二条【装修物料搬运规定】装修期间搬运物料应当遵守如下规定：

（一）业主聘请专业队伍搬运装修物料时，需要配合物业服务企业的管理；

（二）装修期间可以使用电梯搬运物料。沙石、水泥等必须做好包装，严格遵守电梯限重、限高等有关规定。物业服务企业应当对搬运队伍加强监督和管理。搬运队伍进行作业过程中，必须遵守物业管理的有关规定，做好保洁工作，禁止违法、违规搬运；

（三）建设单位或者物业服务企业不得指定装修物料搬运队伍。物业服务企业应当做好配合和服务工作，在物业管理区域显著位置公告装修搬运指引、管理部门投诉电话等。发生、发现装修搬运欺行霸市行为的，任何单位和个人可以报告公安部门处理；

（四）装修产生的垃圾，由业主自行清运的，物业服务企业不得强行收取清运费；

（五）搬运作业期间造成共用部位、共用设施设备损坏的，应当依法予以赔偿。

第六十三条【维修费用】

房屋的维修责任，按照下列规定划分：

（一）共用物业的维修、更新、改造和养护费用，由共有该物业的业主按照拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担；

（二）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护费用，由该幢房屋的业主按照拥有的专有部分房屋建筑面积比例共同承担；

（三）属于人为损坏的，由损坏者负责修复，并赔偿损失。

第六十四条【管线设施维护】

供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。物业服务企业不得签署排他性合同，不得收取进场费用，不得限制部分通信、有线电视等单位实施网络接入或者改造。

第六十五条　【维修费用公告和管理】

物业服务合同应当约定物业服务企业每月用于共用部位、共用设施设备的维护、维修的费用标准。物业服务企业应当于每季度结束十五日内将共用部位、共用设施设备的维护、维修费用的使用情况在物业管理区域内的显著位置公告三十日以上。前期物业管理阶段由建设单位监督，业主委员会成立以后，由业主委员会监督。

前期物业管理阶段，每月维护、维修费用不足部分在公共收益账户中支出，多余部分滚存入下季度维护、维修费用中继续使用。

前期物业服务企业退出管理区域，但尚未成立业主委员会的，维护、维修费用的结余部分，由建设单位监督，交存入公共收益账户中。

业主委员会根据业主大会决定，聘请物业服务企业的物业管理阶段，每月维护费用不足的，可由物业服务企业申请，业主委员会批准，在公共收益账户中支出。每月的维护、维修费用有结余的，由业主委员会监督物业服务企业交存入公共收益账户中。

第二节　住宅专项维修资金管理

第六十六条　【住宅专项维修资金制度】

物业维修实行住宅专项维修资金制度。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照法律法规规定交存住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金实行政府指导、业主决策、银行服务、多方监督、专户存储、专款专用的原则。

住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅专项维修资金专户以物业管理区域为单位设账，并按房屋户门号设分户账。未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第六十七条【住宅专项维修资金交存时间和标准】

建设单位应当在办理商品房预售许可前到区房地产行政主管部门申请建立住宅专项维修资金账户。业主应当在办理商品房预（销）售合同备案前交纳住宅专项维修资金，资金缴款凭证作为合同备案条件之一存档。

建设单位对其自留或者自用房产办理权属初始登记时，按照法律法规规定交存住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金交存标准由市房地产行政主管部门依法确定和公布。

第六十八条　【住宅专项维修资金使用】

住宅专项维修资金的使用按以下规定执行：

（一）用于物业管理区域共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造等，物业服务企业提出使用方案，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，将表决结果在物业管理区域显著位置公告三十日以上；

（二）用于单幢房屋共用设施设备的维修、更新、改造等，业主委员会配合物业服务企业征询该幢物业业主意见，经专有部分占单幢建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，按本条第（一）项使用；

（三）当发生危及房屋安全、人身安全的紧急情况时，按照第六十九条执行；

（四）当住宅专项维修资金余额不足首期交存额百分之五十时，业主委员会应当组织业主大会确定续筹方案并及时续交；当住宅专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十时，只能用于紧急维修。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由市房地产行政主管部门会同同级财政部门制定。

第六十九条【紧急维修】

依照法律法规规章和有关技术标准规定应当进行的紧急维修，相关业主不能及时统一意见的，物业服务企业应当积极与业主沟通，同时对涉及公共安全的设施设备，在未落实整改前由物业服务企业停止使用或者在保证安全条件下有限度使用。

发生下列危及房屋使用和安全的紧急情况，按照相关职能部门或者有相应资质的鉴定机构的意见，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造的，可以使用住宅专项维修资金：

（一）天面、外墙防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的；

（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

（四）由于共用供电设施设备损坏导致供电中断的；

（五）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；

（六）小区专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（七）严重影响房屋使用和安全的其他情形。

第七十条　【住宅专项维修资金续筹】

住宅专项维修资金可以采用一次性续筹，也可以在缴交物业服务费的同时按比例计收等方式续筹。

住宅专项维修资金续筹方案需要经业主大会讨论通过。

第七十一条　【住宅专项维修资金管理】

业主大会成立后，经业主大会决定，可按法律法规规定将住宅专项维修资金划转给业主委员会管理，并由专户管理银行委托有资质的审计机构对住宅专项维修资金收入、支出进行审价、审核、审计。

第七十二条【住宅专项维修资金使用情况公告】

住宅专项维修资金已移交业主委员会进行管理的，业主委员会应当于每半年结束十五日内将住宅专项维修资金的使用情况在物业管理区域内的显著位置公告三十日以上。

第七十三条　【住宅专项维修资金转移】

业主转让物业时，其交存的住宅专项维修资金余额不予退还，一并转让给新业主。

第三节公共收益管理

第七十四条【公共收益的范畴】

物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及经业主大会同意将利用共用部位、共用设施设备进行经营的收入（以下称“公共收益”）归全体业主所有。业主委员会、物业服务企业应当配合相关行政管理部门的公益宣传工作。

利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并依法办理相关手续。所得公共收益依法归全体业主共有，存入公共收益账户。

第七十五条【公共收益的用途】公共收益主要用于以下几个方面：（一）维修、更新、改造、增设共用设施设备；

（二）业主公益活动的开展；

（三）业主委员会的工作经费和补贴；

（四）补充住宅专项维修资金；

（五）业主大会议事规则约定的其他事项。

第七十六条　【公共收益的管理主体】

公共收益由业主委员会管理。

未成立业主委员会的，可由物业服务企业对公共收益暂行管理。业主委员会成立后，经业主大会同意，物业服务企业应当将经审计的公共收益的历年收支情况及剩余款项移交业主委员会。

业主大会可以委托具有资质的会计师事务所对公共收益进行财务管理和审计。

第七十七条【公共收益及公告】

已成立业主委员会的，公共收益用于第七十五条所列情形时，由业主大会或者业主委员会根据议事规则在公共收益账户中支出。业主委员会应当于每季度结束十五日内在物业管理区域的显著位置对公共收益账户的开支情况公告三十日以上。

未成立业主委员会的，物业服务企业应当将物业管理区域内的公共收益单列账户管理，于每季度结束十五日内在物业管理区域的显著位置对公共收益账户的开支情况公告三十日以上。

房地产行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）对公共收益账户的开支公开情况进行监督。

第七十八条【公共收益账户管理及分配】

业主委员会成立后，依照法律法规规定或者业主大会决定属于全体业主的公共收益，应当统一纳入公共收益账户管理。委托物业服务企业对共有部分进行经营的，公共收益分配应当考虑物业服务企业在公共收益经营中的成本，具体收益分配由业主委员会与物业服务企业协商确定。

第六章物业服务收费管理

第七十九条　【物业服务费交纳义务】

业主应当根据物业服务合同约定，按时足额交纳物业服务费。双方约定由物业使用人交纳物业服务费的，业主负连带责任。物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

已竣工但未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费应当由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。物业交付之日起物业服务费用由业主承担。

建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。

第八十条【最终用户收费】

物业管理区域内，供电、供水、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，建设单位应该为最终用户单独安装各收费单位确认的计量器具。物业服务企业接受委托代收费用的，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或者水电周转金。

住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：

（一）专有部分以单个业主作为最终用户；

（二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；

（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

第八十一条【商业、公益用途的物业及其配套设施物业服务收费】

物业管理区域内的商铺、办公用房等物业按质价相符、协商一致的原则，由上述物业的业主与物业服务企业协商确定合理收费标准。

住宅小区内教育和医疗卫生配套设施的物业服务收费，可参考该小区最低住宅物业服务收费标准和物业服务实际情况，由物业服务企业与业主或者物业使用人协商约定。

第八十二条　【物业服务收费价格调整】

物业服务企业需要重新约定物业服务收费，或者有百分之二十以上业主提议调整收费标准的，应当综合物业服务成本和业主满意度测评结果，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。物业服务企业应当将业主表决结果在物业管理区域显著位置公告三十日以上，并书面报告街道办事处（镇人民政府）、区房地产行政主管部门。

业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，可以向区价格行政主管部门申请协调处理。

第八十三条　【欠费处理及告知义务】

业主应当依照物业服务合同（包括前期物业服务合同）约定的时间和标准交纳物业服务费。业主不按合同约定交纳的，业主委员会应当配合物业服务企业督促业主缴交。

业主拖欠物业服务费的，物业服务企业可以通过法律途径追缴物业服务费。

业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

第八十四条【退出后欠费的追缴】物业服务企业退出管理区域时，业主欠交物业服务费等费用的，原物业服务企业可以依法追缴，业主委员会、居（村）民委员会、新的物业服务企业应当予以协助。

第七章行业管理

第八十五条【信用信息平台和档案建立】

市房地产行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息平台和信用档案，并向社会公告。

市房地产行政主管部门应当建立物业服务企业信用等级评定体系。

第八十六条【信用信息档案的载入及用途】

物业服务企业的违规行为、重大投诉、安全责任事故等信息，以及本条例第九十条规定的业主委员会对物业服务企业的年度考核报告和满意度测评情况，由市、区房地产行政主管部门载入企业的信用档案。

物业服务企业有下列情形之一的，由市、区房地产行政主管部门载入企业的信用档案：

（一）违反本条例第五十六条规定拒绝办理交接或者拒不退出物业管理区域的；

（二）不履行本条例第五十八条规定不及时处理业主的投诉，或者经区房地产行政主管部门责令限期整改而逾期不整改的；

（三）不履行本条例第五十九条、第六十条规定的劝阻、制止、及时报告义务的；

（四）作出本条例第八十九条所列行为的。

物业服务企业信用档案作为物业服务信用等级评定、物业项目招投标等参考依据。

第八十七条【行业协会处分】

行业协会应当加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性监管，建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。对违反法律法规规定和行业规范，侵害业主合法权益的，应当要求其改正；情节严重的，应当给予警告、业内通报批评或者公开谴责等处分。

行业协会给予物业服务企业和物业服务从业人员警告、业内通报批评和公开谴责的，应当以书面形式告知区房地产行政主管部门；给予物业服务企业和物业服务从业人员公开谴责的，应当向社会公告。

第八十八条【物业服务企业治安管理义务】

物业服务企业应当做好物业管理区域内的公共秩序维护工作，协助公安部门维持物业管理区域内治安秩序，依法依约进行值班、巡逻工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当根据本条例第八条规定的部门职责，及时向有关行政管理部门报告，并协助开展救助工作。

第八十九条【物业服务企业禁止的行为】

物业服务企业不得有下列行为：

（一）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让给他人；

（二）挪用或者擅自使用住宅专项维修资金；

（三）擅自改变物业服务用房用途；

（四）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的共有部位和共用设施设备用途；

（五）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；

（六）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；

（七）物业服务合同终止时，不按规定办理查验移交退出；

（八）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标；

（九）不履行物业服务合同擅自退出物业管理区域等的行为；

（十）限定业主购买其指定的经营者（服务提供者）的商品或者服务；

（十一）其他损害业主权益的情形。

第九十条　【物业服务企业考核、满意度测评及检查】

业主委员会可以在居（村）民委员会的指导下，每年对物业服务企业的合同履行情况进行年度考核。每年开展一次或者两次业主满意度测评工作。

住宅小区没有成立业主委员会的，物业服务企业应当在居（村）民委员会的指导监督下，组织业主满意度测评。

年度考核结果和满意度测评情况应当在物业管理区域的显著位置公告三十日以上，并在本市物业服务企业信用信息平台予以公布。

第八章法律责任

第九十一条【滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的法律责任】

房地产行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）以及其他有关行政管理部门违反本条例，有下列情形之一的，由其所在单位或者上级管理部门对负有责任的管理人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；　构成犯罪的，依法追究其刑事责任：

（一）违法实施行政许可或者行政处罚的；

（二）未按照本条例履行监督管理职责的；

（三）发现违法行为不及时查处，或者包庇、纵容违法行为，造成后果的；

（四）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

第九十二条【未书面报告并公告的法律责任】

建设单位违反本条例第十五条第二款规定，未书面报告并公告的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以下罚款。

第九十三条【泄露业主资料的法律责任】

业主大会筹备组成员违反本条例第十六条第六款规定，泄露业主资料或者将业主资料用于与业主大会筹备无关的活动的，由区房地产行政主管部门处一万元罚款。

业主委员会委员违反本条例第三十四条第一款第（六）项规定，泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动的，由区房地产行政主管部门处一万元罚款。

建设单位、物业服务企业违反本条例第四十六条第三款规定，泄露业主资料的，由区房地产行政主管部门处二万元罚款，并对直接责任人员处五千元罚款。

第九十四条【伪造业主选票、表决票等文件的法律责任】

违反本条例第二十四条第三款伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书的，对应当负责的个人处一万元罚款。物业服务企业有以上情形的，处五万元以上三十万元以下罚款。

第九十五条【违法选聘、续聘物业服务企业的法律责任】

业主委员会未经业主大会表决通过，违反第四十八条、第四十九条规定选聘、续聘物业服务企业的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对应当负责的业主委员会委员处一万元以下罚款。

业主委员会委员有本条例第三十四条第一款第（一）、（二）、（三）项规定行为的，由区房地产行政主管部门处一万元罚款。

第九十六条【违反公共收益规定的法律责任】

任何单位或者个人违反本条例第七十四条擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；　逾期不改正的，对责任单位处五万元以上二十万元以下罚款，并对责任人处五千元罚款。

任何单位或者个人违反本条例的规定，挪用或者侵占公共收益的，由区房地产行政主管部门追回挪用或者侵占的公共收益，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用、侵占数额二倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究责任单位或者责任人的刑事责任。

第九十七条【未提供或者移交相关资料、财物的法律责任】

建设单位、物业服务企业未按照本条例规定提供或者移交相关资料、印章和财物的，或者不按照约定退出物业管理区域，或者未按照本条例规定提供人力、场地支持的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；　逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款。

业主委员会违反本条例规定不提供或者移交相关资料、财物的，由区房地产行政主管部门责令限期改正，并给予警告。

经区房地产行政主管部门依法处罚后仍拒不改正的，由区房地产行政主管部门提请公安机关对直接责任人员依照《中华人民共和国治安管理处罚法》第二十三条规定处罚。

第九十八条【未公告的法律责任】建设单位未按照第四十一条规定事项进行公告的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；　逾期不改正的，处五万元以下罚款。

第九十九条【未公告、备案的法律责任】

建设单位违反本条例第四十二条第一款规定未将临时管理规约公告，或者违反第四十三条规定，未将临时管理规约报区房地产行政主管部门备案的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以下罚款。

第一百条【物业服务合同未备案的法律责任】

物业服务企业违反本条例第五十条规定，未将物业服务合同报区房地产行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）备案的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以下罚款。

第一百?一条【未履行书面报告及公告义务的法律责任】

建设单位、物业服务企业、业主委员会未按本条例第五十三条规定履行书面报告及公告义务的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对应当负责任的业主委员会委员给予警告，对应当负责任的建设单位、物业服务企业处五万元以下罚款。

第一百?二条【拒绝交接或者拒不退出的法律责任】

原物业服务企业违反本条例第五十六条规定拒绝办理交接或者拒不退出物业管理区域的，由区房地产主管部门责令限期退出；　逾期拒不退出的，处五万元以上十五万元以下罚款。

第一百?三条【违反物业管理区域内禁止行为规定的法律责任】

违反本条例第五十九条第一款规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任，并由有关行政管理部门按照下列规定予以查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）违反第（一）项规定的，由区城市管理行政执法部门责令其限期改正，处五万元以上十万元以下罚款；

（二）违反第（二）项、第（四）项、第（五）项规定的，由区城市管理行政执法部门依照有关法律法规规章的规定处理；

（三）违反第（三）项规定的，由区城市管理行政执法部门责令限期拆除，并对业主、物业使用人处一千元以上五千元以下罚款，对装饰装修企业处五千元以上五万元以下罚款；逾期未拆除的，区城市管理行政执法部门可以申请人民法院强制执行。

（四）违反第（六）项、第（七）项、第（八）项、第（九）项规定的，由区房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告；对个人可以处一千元以上一万元以下罚款；对单位可以处五万元以上二十万元以下罚款。

（五）违反第（十）项至第（十九）项规定的，由相关行政管理部门依法查处。

违反本条例第五十九条第一款第（一）、（三）、（四）、（五）项规定经有关部门处罚后拒不整改或者未整改完成的，不动产登记机构可以暂缓受理该物业的不动产登记申请，并书面告知业主。

第一百?四条【违反装修规定的法律责任】

物业服务企业违反本条例第六十二条第（四）项、第六十四条规定，强行收取清运费、进场费、限制部分通信、有线电视等单位实施网络接入或者改造的，建设单位或者物业服务企业违反本条例第六十二条第（三）项规定，指定装修物料搬运队伍的，由区房地产行政主管部门责令限期改正，并处五万元以上三十万元以下罚款。

第一百?五条【未公告的法律责任】物业服务企业未按照本条例第六十五条规定进行公告的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以下罚款。

第一百?六条【违反住宅专项维修资金规定的法律责任】

业主委员会违反本条例第七十一条、七十二条规定，未依法管理住宅专项维修资金的，或者未将住宅专项维修资金使用情况进行公告、备案的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对责任人处五千元罚款。

第一百?七条【违反物业服务企业禁止行为规定的法律责任】

物业服务企业作出本条例第八十九条规定行为，给他人造成损害的，依法承担民事责任，并由有关行政管理部门按照下列规定予以查处；　构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）作出第（一）项规定行为的，由区房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；

（二）作出本条例第八十九条第（三）项规定行为的，由区房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下罚款；　有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；

（三）作出本条例第八十九条第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（九）项规定行为的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款；

（四）作出第（十）项规定行为的，由区工商行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上三十万元以下罚款。

第一百?八条【未进行年度考核、业主满意度测评工作并公告的法律责任】

业主委员会、物业服务企业未按照本条例第九十条规定进行年度考核、业主满意度测评工作并公告的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对物业服务企业处五万元以下罚款。

第一百?九条【违反管理规约规定的法律责任】

业主、物业使用人违反管理规约应当承担相应的民事责任。对违反管理规约的，业主委员会应当予以劝阻、制止；对不听劝阻的，业主委员会可以在物业管理区域内就相关情况予以公告；相关业主可以依法向人民法院提起民事诉讼或者向仲裁委员会申请仲裁。

第九章附则

第一百一十条【参照执行】

非住宅物业管理，参照本条例执行。

第一百一十一条【施行日期】