2019年北京通州限购政策影响解读

者从通州多个商务型公寓项目了解到，在限购政策生效前夜，一些购房人连夜赶往售楼处完成网签。

　　■反应

　　万科连夜开盘共签约52套房

　　5日深夜，在通州限购政策出台之后，一条“重要通知”在网上流传：“首开万科城市之光急推50套房源，明天(6日)通州开始限购且政策非常严苛，有意向客户可于今晚到大望路万科签约中心迅速订房。客户需要带齐8万元和身份证，月底交10%，年底之前补齐首付或全款。”

　　记者昨天从北京万科获悉，城市之光项目此次连夜加推只是面向万科内部员工及其直系亲属，截至6日零点，不到两个小时之内共签约了52套房。

　　记者在采访中了解到位于通州运河核心区的通州富力中心，计划在6月加推部分商业，其相关负责人告诉记者，按照新政，购买者将只限于企业，但从过往的成交来看，个人购买力占比较大，预计届时客户的流失量会比较大。

　　■探访

　　商务型公寓售楼处遇冷

　　昨天，记者走访通州多个商务型公寓项目售楼处，购房人寥寥无几。售楼员称，商务型公寓实施限购后，估计今后一段时间内在通州置业的人会越来越少。

　　在售楼处外，记者随机采访了几名看房者。他们告诉记者，因为有城市副中心的概念，通州近几年房价确实受到了影响，由于房价涨得太快，很多人都在抢房，希望限购政策能够稳定房价。

　　记者从北京多家中介机构了解到，最早在今年4月19日晚间就传出过一则关于“通州商办物业限购”的消息，随后在4月22日、4月29日都有假消息传出，其实很多购房人都已经有了心理准备。

　　“虽然在8月通州住宅限购令出台后，商务型公寓销售提升显著，但并没有大幅上涨的迹象。”一位中介机构人员告诉记者，预计商住项目不会像住宅项目一样那么敏感，未来不会有大幅变化。

　　■分析

　　将影响60%-80%的成交

　　“这一政策的力度非常大”，中原地产首席分析师张大伟告诉记者，以住宅成交看，在8月升级限购后，北京通州住宅成交从之前的单月1000-2000套，下调到了500套上下，跌幅一半。升级版的通州商务型公寓和商业、办公项目限购，因为要求企业购买，将影响起码60%-80%的成交。

　　张大伟说，目前通州市场的整体库存较少，而且最近几年土地供应少，整体看，对项目的价格打压不会太冒险。但成交量的大幅度下调，将抑制价格快速上涨的可能性。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析，通州商住限购出台，短期内对通州市场会有明显的影响，对投资需求的挤压会有明显的收效，尤其是选择在晚上十点颁布政策而且第二天就立即执行，并没有给开发商留出时间差去联系客户签约，对区域成交量下压作用会非常明显。但她同时认为，从三类产品商住、办公、商业的限购政策，也可以看出通州政府希望能够把特定产品卖给特定的人群，从而实现产业、城市资源的导流，打造城市副中心良好发展。

　　■释疑

　　商务型公寓并非商住房

　　在《通知》出台后，不少人认为商务型公寓就是商住房，而事实上，这二者并非同一概念。

　　经过相关部门的授权，京房字对这一问题的解读为，商务型公寓是在通州新城核心区，也就是五河交汇处，为了配套新城核心区建设单独批的数个项目，就叫“商务型公寓”。

　　首先，“商务型公寓”不是住宅，它的规划用途就是商务型公寓，50年产权，因此其税收、信贷等政策与住宅是不同的。但同时它又具有一定的居住功能，比如每户单独的卫生间，这和商业、办公项目又不同。

　　商务型公寓一共就批了几个项目，而且是通州区独有的。这次实施限购的，就是这些商务型公寓，购买的人群必须具备在京购买住宅的资格。

　　而所谓的“商住房”，其实一直都不被政府承认，这些本身规划用途是商业、办公的项目，最后被一些开发商包装成“不限购的商住房”卖给消费者。

　　京房字认为，这次针对商业、办公立项的项目，规定很明确，就是要实现其规划用途，只能卖给单位，不能卖给个人。不过，为做好政策平稳过渡，对于政策出台前个人购买的商业、办公项目，仍执行原来的政策，不纳入本通知限制范围。也就是说，个人以前购买的商业、办公项目还是能执行老政策，卖给个人。

　　中原地产的统计也显示，在北京历史出让的通州运河核心区地块大约10宗地块中，类型为F3类用地，其中大约有1-2万套多功能类型为商务型公寓楼，目前只有部分项目有，总体比例占市场潜在供应大约10%左右。而其他90%的项目规划用途均为商业和办公。也就是说，通州绝大部分项目的公寓类规划为商业或者写字楼，未来这些项目都需要销售给企业。