珠海经济特区物业管理条例（征求意见稿）的说明

《珠海市物业管理条例》自2008年4月1日起颁布施行以来，对规范我市物业管理市场，推动我市物业管理工作起到了积极的作用。但随着《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、和《广东省物业管理条例》的颁布实施，以及物业管理实践中出现的新情况、新问题，拟利用特区立法权重新制定《珠海经济特区物业管理条例》。现就《珠海经济特区物业管理条例(征求意见稿)》的起草情况说明如下：

　　一、立法必要性

　　(一)衔接上位法、与相关政策法规配套完善的必然要求

　　《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、和《广东省物业管理条例》以及最高人民法院司法解释对业主大会和业主委员会的机构性质、业主大会和业主委员会的成立条件、业主大会的投票权数和计票方式等内容均与原条例的规定存在较大的差异。因此，为与上位法保持一致，更好地指导我市物业管理规范发展，保持立法的与时俱进，急需根据相关政策法规的规定情况，重新制定条例进行相应的修订补充和完善。

　　(二)适应我市物业管理新情况的实际需要

　　随着我市物业管理行业的发展，物业管理新矛盾、新问题不断产生，原条例已不能满足目前实际的需要，对于某些物业管理纠纷的解决办法存在法律空白，如业主委员会不按规定召集业主大会会议;未能选举产生业主委员会，或者业主委员会集体辞职;业主委员会在任期届满仍未完成换届选举;发生合同期限内经业主大会决定解除合同、物业服务企业因经营不善或其他原因要求提前解除物业服务合同、撤离小区，使小区管理出现“真空”等等情形。这些新情况、新问题，不仅涉及到和谐社会建设，也关系到我市的建设，想要妥善应付、有效处置，必须加大工作力度，改进工作方法，完善制度和法规建设。

　　二、立法依据和参考资料

　　(一)中华人民共和国物权法

　　(二)物业管理条例

　　(三)广东省物业管理条例

　　(四)住宅专项维修资金管理办法

　　(五)深圳经济特区物业管理条例

　　(六)重庆市物业管理条例

　　(七)南京市住宅物业管理条例

　　三、有关问题说明

　　征求意见稿草案共九章一百三十二条，包括总则，物业管理区域，业主、业主大会、业主委员会，物业配套设施设备，物业管理服务，物业的使用，物业的维修，法律责任以及附则。

　　(一)物业管理区域划定

　　征求意见稿新增物业管理区域专章，主要包括物业管理区域备案、现状认定、分割等内容，主要解决目前我市大多数物业管理区域划分不明，导致在设定业主大会时纠纷不断的问题。

　　(二)业主大会和业主委员会建设

　　征求意见稿将我市正在实施的《珠海市业主大会和业主大会委员指导规则》进行细化完善，明确了首次业主大会设定的基本程序、费用分担、业主委员会委员资格、业主大会社团组织登记制度等，并明确了业主委员会备案职责由街道办事处、镇人民政府承担等。

　　(三)物业服务企业监管

　　根据我市物业管理现状，借鉴深圳市的经验，引入“业必归会”的原则，加强行业自律管理;根据目前我省物业服务企业资质管理现状，引入物业服务企业备案制度;加强政府部门工作机构及人员的配置;建立物业服务企业、从业人员的诚信系统建设等。

　　(四)物业服务活动监管

　　根据我市物业管理实际，引入物业服务招投标管理办法;建立物业服务企业进退机制;加强对业主及物业使用人欠交物业费行为的惩处力度。

　　(五)物业维修资金立法

　　根据《物权法》以及《住宅专项维修资金管理办法》和我市实际，将现有法律文件落实到征求意见稿，为进一步推进我市物业专项维修资金工作创立法律依据。