兰州物业管理条例7月1日实施

未经业主大会同意，小区不得设置营业摊点;不得改变物业共用部位、共用设施设备规划用途;不得许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事广告宣传、经营活动;不得提高利用业主共有的道路、场地设置的车位停车费标准。

　　业主应当依照物业服务合同的约定及时交纳物业服务费……为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，兰州市物业管理条例7月1日起正式实施。

　　依据条例，一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由全体业主组成。交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已满两年的，开发建设单位应当在三十日内书面报告物业所在地的县(区)物业行政主管部门。下列事项由业主大会决定：制定和修改管理规约、业主大会议事规则;选举业主委员会或者更换业主委员会委员;选聘和解聘物业服务企业;筹集和使用专项维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;利用业主共有的道路、场地设置车位及管理收费事项等。物业服务企业未经业主大会或者业主委员会同意不得擅自在物业管理区域内进行下列活动：改变物业共用部位、共用设施设备规划用途;设置营业摊点;许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事广告宣传、经营活动;向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料;提高利用业主共有的道路、场地设置的车位停车费标准;其他与物业服务无关的活动。

　　物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。保障性住房、房改房、国家规定的老旧住宅小区和前期物业服务收费实行政府指导价，其他类型的物业服务收费实行市场调节价。

　　开发建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域内的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库。

　　车位、车库有空余的，可以临时出租给业主以外的单位、个人。但是，每次租期不得超过六个月。占用物业管理区域内业主共有的道路或者其它场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主大会或者业主委员会决定。物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

　　【解读】

　　5月29日，《兰州市物业管理条例》(以下简称《条例》)已经省、市人大常委会批准，将于今年7月1日起施行，此前执行的《兰州市城市住宅小区物业管理办法》将同时废止。新《条例》从业主大会和业主委员会、前期物业管理、物业管理服务、物业使用与维护、法律责任等多方面对物业管理做了补充完善。

　　物业费执行市场指导价也需与业主协商

　　物业服务怎么收费，是不是实行市场调节价后就完全由物业企业决定?对此，《条例》明确：根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。保障性住房、房改房、国家规定的老旧住宅小区和前期物业服务收费实行政府指导价，其他类型的物业服务收费实行市场调节价。政府指导价的适用范围和收费标准由价格主管部门制定。市场调节价的物业服务收费标准应当在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，并报区(县)物价部门备案。

　　业主不得将住宅擅自变为经营性用房(含开网店)

　　对于目前常见但又让小区住宅户头疼的“商住混合”现象，是否有新办法新规定，小区内的其他业主或者物业企业是否无权干涉某位业主擅自改变房屋用途呢?新《条例》规定：业主不得将住宅改变为经营性用房(含开网店)，不得将住宅出租用于经营性活动(含开网店)，工商行政管理部门不得向前述两种将住宅改为经营性用房的经营活动颁发营业执照。临街住户，需将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意并向业主委员会和物业服务企业备案。

　　《条例》明确小区业主大会有十三项“决定权”

　　小区作为一个有多名产权人组成的共同体，聘请物业服务企业管理很有必要，但掌握“决定权”做自己的“主人”也很重要，成立业主大会，推选业主委员会成员，对小区业主未来的生活品质提高极为重要，但业主大会到底有哪些权利，是许多业主不熟悉的，新《条例》明确，业主大会有13项“决定权”，包括共有部分的经营及收益、共有道路及场地的停车位收费及管理等，具体包括：(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则;(二)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;(三)选聘和解聘物业服务企业;(四)筹集和使用专项维修资金;(五)改建、重建建筑物及其附属设施;(六)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;(七)改变共有部分的用途;(八)利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用;(九)利用业主共有的道路、场地设置车位及管理收费事项;(十)批准业主委员会议事规则;(十一)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;(十二)改变和撤销业主委员会不适当的决定;(十三)法律、法规或者管理规约约定应当由业主大会决定的其他事项。

　　物业企业不得擅自设置营业摊点

　　“小区电梯装的广告，经过你同意了吗?”近期，小区公共部分的经营使用权问题得到了不少业主的关注，一些物业企业悄然通过这种方式赚取广告费的“秘密”被公开，当然，还有一些“城心心”热门小区的物业服务企业通过出租小区广场摊位等方式赚钱的消息也受到了业主的质疑，这些做法合适吗?新《条例》明确规定，物业服务企业未经业主大会或者业主委员会同意，不得擅自在物业管理区域内进行下列活动：(一)改变物业共用部位、共用设施设备规划用途;(二)设置营业摊点;(三)许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事广告宣传、经营活动;(四)向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料;(五)提高利用业主共有的道路、场地设置的车位停车费标准;(六)其他与物业服务无关的活动。